Acum câteva săptămâni, le-am cerut cititorilor noștri idei și întrebări pentru viitoarele buletine informative și podcasturi. Am primit o grămadă de trimiteri grozave, inclusiv una intrigantă de la Karl Baumgartner.
Baumgartner este un tânăr de 29 de ani de medicină internă rezident în Denver, unde prețurile caselor și chiriile au scăzut. În funcție de datele pe care le priviți, zona metropolitană Denver se confruntă cu una dintre cele mai abrupte – dacă nu cea mai abruptă – scăderi ale prețurilor locuințelor din țară. Prețurile caselor au scăzut cu mai mult de 2% de la an la an, conform indicelui S&P Cotality Case-Shiller Home Price, și chiar mai mult dacă vă ajustați pentru inflație. Chiriile au scăzut și mai dramatic.
„În calitate de chiriaș, sunt încântat de scăderea prețurilor”, scrie Baumgartner. De fapt, tocmai s-a mutat „într-un apartament mai mare, cu facilități mai frumoase pe care anterior nu le puteam permite, dar acum le pot pentru că chiria a scăzut”. Între timp, unul dintre prietenii lui și-a renegociat recent contractul de închiriere cu aproximativ 500 de dolari mai puțin pe lună, arătându-i proprietarului că apartamentele comparabile din zona ei sunt acum mult mai puțin avantajoase.
„Aproape toți prietenii mei fiind într-o poziție similară la începutul carierei noastre, cu multe datorii, suntem cu toții foarte încântați de scădere”, spune Baumgartner.
Deci, da, scăderea chiriilor este, evident, un câștig pentru chiriașii din Denver. Dar Baumgartner se întreabă despre imaginea economică mai largă.
„Știm că inflația negativă este dăunătoare economiei în general și încercăm să tragem la o inflație anuală de 2% în general. Cum rămâne cu inflația negativă pe piața imobiliară în special? Există dezavantaje în scăderea prețurilor sau este doar un semn că piața funcționează așa cum ar trebui, cu oferta atingând în sfârșit din urmă cererea?”
Este o întrebare grozavă, deoarece economia nu pare să ofere un răspuns simplu dacă scăderea prețurilor la locuințe este bună sau dăunătoare pentru economie.
Evident, scăderea prețurilor la locuințe și a chiriilor au dezavantaje pentru proprietarii de case și proprietari. Dar cum rămâne cu economia în general?
Uneori, scăderea costurilor locuințelor ar putea fi un semn că economia este sănătoasă și piața liberă funcționează așa cum ar putea spera economiștii. Prețurile mai mari încurajează constructorii să construiască mai multe locuințe. Mai multă aprovizionare vine online. Oferta se apropie sau poate chiar depăși cererea, iar prețurile locuințelor scad. Este logica de bază din spatele mișcării YIMBY – un efort de dezvoltare a locuințelor al cărui nume înseamnă „Yes In My Backyard” – care susține că restricțiile de locuințe au împiedicat acest proces sănătos de piață să ofere locuințe abundente și mai accesibile.
Alteori, scăderea prețurilor este un simptom al – și uneori o mare contribuție la – dificultățile economice ale unei comunități.
Deci, cum putem face diferența?
Când prețurile caselor sunt în scădere
Să începem cu un scenariu prost clar de scădere a prețurilor caselor: Detroit. După ani de dezindustrializare și probleme socioeconomice, Detroit a înregistrat o scădere masivă a populației. Numai între 1990 și 2010, Detroit a pierdut aproape o treime din locuitorii săi.
Prețurile caselor au scăzut cu peste 80% în timpul crizei imobiliare din anii 2000.
Aceasta nu a fost accesibilitatea creată de abundență. A fost accesibilitatea creată de colapsul economic.
Cartierele din Detroit s-au golit și au căzut în paragină. La un moment dat, în 2007, casele din Detroit erau mai ieftine decât mașinile. De peste un deceniu, orașul are un program oficial de demolare a caselor și clădirilor abandonate. Pentru multe familii din Detroit, bogăția generațională s-a evaporat.
Scăderea prețurilor la locuințe îi poate face pe proprietari să se simtă mai săraci și îi poate determina să cheltuiască mai puțin, un fenomen numit de economiști efectul de bogăție, spune Daryl Fairweather, economist șef al Redfin.
Eric Zwick, economist la Universitatea din Chicago Booth School of Business, spune că pericolul mai mare din scăderea prețurilor caselor vine din datorie, așa cum mulți dintre noi ne amintim cu durere de la criza financiară din 2008. Dacă prețurile caselor scad suficient, mulți proprietari pot ajunge „sub apă” – datorându-și creditele ipotecare mai mult decât valorează de fapt casele lor.
A fost o mare contribuție la Marea Recesiune. Unul dintre motivele pentru care prejudiciul economic a fost atât de grav, spune Zwick, a fost standardele laxe de creditare care au precedat accidentul. Mulți proprietari s-au îndatorat prea mult, presupunând că prețurile vor continua să crească și, atunci când nu au făcut-o, au fost suprasolicitați.
„Aceasta a creat un fel de cascadă de vânzări forțate, scăderi suplimentare ale prețurilor, mai mulți oameni care pot fi neîndepliniți de obligații și apoi răspândiri în sistemul financiar, care a afectat apoi pe toată lumea”, spune Zwick.
Wall Street a amplificat problema prin gruparea creditelor ipotecare riscante în titluri de valoare care distribuie pierderile în întregul sistem financiar.
Din cauza rolului pe care datoria îl joacă pe piața imobiliară, o scădere mare a prețurilor caselor poate afecta nu doar proprietarii de case, ci și „afacerile care se împrumută și pe toți ceilalți”, spune Zwick.
Scăderea prețurilor la locuințe poate afecta și sectoare economice importante, cum ar fi industria construcțiilor. Și pot fi dăunătoare pentru veniturile fiscale ale unui oraș.
Deci, da, scăderea prețurilor la locuințe poate avea dezavantaje serioase, pentru a răspunde la întrebarea cititorului nostru.
Când prețurile caselor sunt bune
Dar scăderea prețurilor la locuințe poate să nu fie întotdeauna rea. Întrebați doar chiriașii din Denver!
Problema accesibilității locuințelor a apărut deosebit de mare în orașele cu economii puternice și cu puține dezvoltări noi pentru a face față cererii tot mai mari de a locui acolo.
Economiștii s-au îngrijorat de mult că lipsa construcției de locuințe în aceste locuri a creat un fel de blocaj economic: atunci când muncitorii nu își permit să trăiască acolo unde sunt cele mai bune locuri de muncă, nu se mută acolo, afacerile se chinuie să angajeze, iar economia nu crește atât de repede pe cât ar putea.
Economiștii Chang-Tai Hsieh și Enrico Moretti au publicat cercetări în 2019, care estimau că „restricțiile stricte de locuințe” pentru a construi noi locuințe în locuri precum zona golfului San Francisco au împiedicat muncitorii să se mute acolo unde ar putea fi mai productivi. Potrivit estimărilor lor, constrângerile privind construirea de noi locuințe au redus creșterea economică a SUA cu 36% între 1964 și 2009.
Zwick spune că cercetările ulterioare au descoperit că Hsieh și Moretti au supraestimat dimensiunea acestui efect asupra creșterii economice. Cu toate acestea, spune el, ideea mai largă este convingătoare: deficitul de locuințe în zonele productive încetinește creșterea economică.
Denver poate fi un bun exemplu. S-a observat o creștere economică solidă și crearea de locuri de muncă, dar așa cum vede avocatul local pentru locuințe Kevin Matthews de la Denver YIMBY, lipsa de locuri de locuit la prețuri accesibile în oraș a reținut economia Denverului.
Matthews își amintește că un mare angajator din Denver și-a exprimat îngrijorarea cu privire la lipsa de locuințe la prețuri accesibile. „Afacerea lor crește foarte repede și încearcă să atragă muncitori”, spune Matthews. „Cred că are un efect mare. Dacă acei muncitori nu își pot permite să locuiască aici, vor merge în altă parte.”
Și similar cu modul în care valorile mai mari ale caselor pot încuraja proprietarii să cheltuiască și să investească mai mult, chiriile mai ieftine pot încuraja chiriașii să cheltuiască și să investească mai mult.
„Dacă încerc să aduc argumente de ce scăderea valorilor poate fi bună, ar fi că eliberați veniturile oamenilor pentru a le cheltui pe alte surse de investiții în economie”, spune Misha Fisher, economistul șef al Zillow. „Dacă oamenii cheltuiesc 80% din veniturile lor pe locuințe, asta nu lasă prea mult de cheltuit pentru alte lucruri”.
Locuințe mai ieftine ar putea, de asemenea, să împingă mai mulți oameni să ia decizii care să servească în cele din urmă comunității și economiei lor. De exemplu, Zwick sugerează că locuințe mai ieftine ar putea ajuta la încurajarea formării familiei. Când oamenii sunt mai puțin îngrijorați de costul unui dormitor suplimentar sau de a găsi suficient spațiu pentru o familie, ei pot fi dispuși să aibă mai mulți copii. Pe termen lung, asta ar putea însemna mai mulți lucrători și mai mulți contribuabili, ceea ce în cele din urmă poate aduce beneficii economiei.
Cercetătorii au legat, de asemenea, proprietatea de locuințe cu rate mai mari de angajament civic, investiții în cartier și alte comportamente care pot îmbunătăți comunitățile.
Cum vă puteți da seama când scăderea prețurilor este bună sau rea?
Deci, cum putem spune când o scădere a prețurilor locuințelor este bună sau rea? Am vorbit cu o grămadă de economiști și nu am găsit o regulă simplă, dar am pus laolaltă câteva lucruri importante de luat în considerare.
În primul rând, de ce scad prețurile? O distincție potențial importantă este dacă scăderea prețurilor este determinată de o creștere a ofertei sau de o scădere a cererii. Mai simplu spus: prețurile scad în primul rând pentru că mai puțini oameni vor să locuiască undeva sau pentru că se construiesc mai multe locuințe?
Fisher, de la Zillow, spune că scăderile prețurilor determinate de cerere sunt adesea un semn rău. „Acesta este de obicei un indicator că altceva a mers prost”, spune el. De exemplu, că economia se prăbușește, așa cum a fost cazul în Detroit, sau că cererea de a trăi undeva scade din alte motive, cum ar fi o creștere a criminalității sau catastrofe naturale.
În schimb, dacă scăderile prețurilor sunt ca răspuns la o creștere a ofertei de locuințe, acesta este „de obicei o modalitate mai sănătoasă de a menține prețurile caselor sub control”, spune Fisher.
Fairweather, de la Redfin, spune că valoarea terenurilor poate oferi un alt indiciu important. „Când economia unui oraș se luptă și oamenii pleacă, terenul devine de obicei mai puțin valoros”, spune Fairweather. „Așadar, când Detroit trecea prin recesiune, recesiune, valoarea terenului a scăzut, deoarece Detroit-ul, în general, ca oraș, devenea un loc mai puțin atractiv pentru a trăi, pentru a face afaceri”, spune Fairweather.
Dar imaginați-vă un scenariu diferit. Un oraș rămâne dinamic din punct de vedere economic, cererea de a locui acolo rămâne puternică, dar dezvoltatorilor li se permite să construiască o mulțime de locuințe – inclusiv multe clădiri mari de apartamente – pentru a satisface cererea în creștere de a locui acolo. În acest caz, valoarea terenurilor ar putea crește chiar dacă prețurile locuințelor scad. De ce? Pentru că dezvoltatorii stoarce mai multe unități de locuințe pe fiecare parcelă de teren.
„Utilizați mai bine pământul”, spune Fairweather. „Obțineți cea mai mare valoare economică din teren. Acesta este în general un lucru bun.”
Matthews, reprezentantul de la Denver YIMBY, a sugerat o altă măsură de luat în considerare: raportul „preț-venit”. Aceasta compară costul tipic al locuinței cu venitul tipic care poate fi câștigat într-o zonă. Dacă costul locuințelor scade, dar la fel și veniturile dintr-o zonă, acesta este probabil un semn rău. Dar dacă prețurile scad în timp ce veniturile cresc, acesta este un semn bun. Înseamnă că economia merge bine în timp ce locuințele devin mai accesibile.
În cele din urmă, dimensiunea și viteza scăderii prețurilor contează. Majoritatea proprietarilor de case pot face față picăturilor mici sau graduale. Dar o scădere bruscă și bruscă poate declanșa dificultăți economice larg răspândite, executări silite și poate declanșa un ciclu care poate duce la o recesiune.
Câțiva YIMBY cu care am vorbit de-a lungul anilor au sugerat că calea cel mai puțin perturbatoare din punct de vedere economic către accesibilitatea locuințelor este ca prețurile locuințelor să scadă în termeni reali, dar nu neapărat în termeni nominali. Aceasta înseamnă că valoarea locuințelor crește mai lent decât salariile și inflația, permițând locuințelor să devină mai accesibile fără a necesita o scădere bruscă a prețului caselor care pot cauza dificultăți financiare proprietarilor de case.
Eram curioși ce părere au sursele noastre despre scăderea prețurilor locuințelor din Denver. Mulți au sugerat că a fost determinată în primul rând de o creștere a ofertei. Orașul a construit o tonă de noi unități de locuințe, în special apartamente noi, în ultimii ani. Acesta este probabil un semn bun. Deși unii au menționat că migrația în Denver a încetinit, în timp ce migrația a luat avânt, sugerând că cererea de a locui în Denver s-a răcit și ea.
Dar niciuna dintre sursele noastre nu a sugerat că ceea ce se întâmplă în Denver nu este un motiv de alarmă. Majoritatea proprietarilor de case din Denver au înregistrat o creștere considerabilă a valorii caselor lor în ultimii ani și toate sursele noastre au fost de acord că scăderea prețurilor nu este suficient de dramatică pentru a-i împinge pe mulți dintre ei sub apă. Acesta nu este un accident de locuințe în stilul Detroit.
În plus, scăderea prețurilor oferă ajutor financiar chiriașilor din Denver, precum cititorul nostru. Denver poate reprezenta ceva apropiat de versiunea scăderii costurilor locuințelor la care speră economiștii: locuințele devin mai accesibile fără o recesiune economică mai amplă.
Felicitări, Karl, pentru acel apartament frumos și nou.
Și pentru restul cititorilor noștri: aveți alte întrebări la care doriți să răspundem? Trimite-ne un e-mail: planetmoney@npr.org
