Întrebați un economist cum să faceți locuințele mai accesibile în SUA și probabil că va menționa o soluție simplă: construiți mai multe case.
Deși nu este un glonț de argint, construirea mai multor case oferă cumpărătorilor și chiriașilor mai multe opțiuni, contribuind la încetinirea ascensiunii prețurilor locuințelor și a chiriilor. Poate chiar să scadă prețurile dacă o piață se confruntă cu o supraconstrucție semnificativă.
În Pennsylvania, această dinamică se află în centrul a două proiecte de lege bipartizane pe care parlamentarii de stat speră să le adopte această sesiune, ca parte a unui impuls mai larg de locuințe. Ambele caută să crească oferta statului de așa-numitele unități de locuit accesorii, sau ADU, locuințe independente care sunt atașate unei locuințe unifamiliale sau stau separat pe proprietate.
Proiectele ar cere municipalităților să le permită de drept, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți nu ar avea nevoie de aprobare discreționară pentru a le construi, chiar dacă sunt restricționați la nivel local de municipalitatea lor.
În multe municipalități din stat, construirea unei ADU necesită o variație de zonare – aprobarea pentru a se abate de la lege. Avocații susțin că deseori creează un impediment costisitor și consumator de timp pentru construirea, indiferent dacă un proprietar dorește să construiască o casă mică, să transforme un garaj sau să creeze un apartament la subsol.
Facturile din Harrisburg ar ocoli în mod efectiv acest proces de aprobare prin crearea unui standard la nivel de stat pentru ADU, crescând certitudinea că proprietarii de case pot realiza aceste proiecte.
„Sistemele actuale în vigoare ne-au dus în această situație, așa că trebuie să încercăm să facem lucruri. Trebuie să ne schimbăm și să ne adaptăm”, a declarat reprezentantul de stat John Inglis, deputat în Allegheny, care a prezentat versiunea House a măsurii.
Autoritățile locale se opun
Efortul vine pe fondul unei crize a locuințelor la nivel de stat, parțial modelată de lipsa de unități, în special de închirieri la prețuri accesibile pentru rezidenții cu venituri mici. La „rata de construcție” actuală, Pennsylvania va avea aproximativ 185.000 de case până în 2035, conform planului de locuințe al administrației Shapiro.
Susținătorii susțin că ADU-urile pot ajuta la reducerea decalajului, oferind în același timp proprietarilor de case venituri suplimentare și chiriașilor mai multă independență. Acestea sunt de obicei închirieri mici și sunt considerate un exemplu de „densitate blândă” împreună cu duplexurile, triplexurile și multiplexurile.
„Nu cred că există un pas de politică care să schimbe jocul care ar putea fi luat pentru a schimba lucrurile rapid luna viitoare sau chiar anul viitor. Dar toți acești pași pentru a crește oferta disponibilă sunt foarte pozitivi și direcțional foarte importanți”, a declarat Mark Zandi, economist șef la Moody’s Analytics.
Oponenții nu sunt puternic de acord. Organizațiile care reprezintă guvernele locale numesc proiectele de lege un „mandat universal”, care reduce expertiza în utilizarea terenurilor a municipalităților din stat, o mișcare despre care spun că va crea „provocări reale”.
„Aceste provocări includ depășirea capacității de parcare pe stradă; depășirea capacității infrastructurii de apă, canalizare și apă pluvială; împiedicarea accesului serviciilor de urgență la locuințe și ADU; și creșterea în continuare a densității în cartiere deja dense”, au declarat într-o declarație comună Pennsylvania Municipal League și Pennsylvania State Association of Township Commissions.
Proiectele de lege din Camera și Senat sunt similare cu măsurile adoptate în mai multe state, inclusiv în California, Massachusetts și Oregon. Și în timp ce se oglindesc unul pe celălalt, ele nu sunt copii carbon.
În Parlament, măsura permite ADU de drept pe o „parcela sau lot pe care este prezentă sau poate fi construită o clădire rezidențială”, în timp ce versiunea Senatului se aplică mai restrâns terenurilor în care se află sau poate fi construită o casă unifamilială.
Vor fi adoptate aceste proiecte de lege?
Deocamdată, proiectul de lege al Senatului nu se aplică nici Philadelphiei și Pittsburgh, deși ar putea fi adăugate amendamente pentru a schimba acest lucru. Măsura Camerei, care a trecut de Camera, s-ar aplica oricărei municipalități din Pennsylvania.
Senatorul de stat Nikil Saval, deputat la Philadelphia, a declarat că oricare proiect de lege ar fi un avantaj pentru gospodăriile din Pennsylvania, dintre care peste 1 milion sunt considerate împovărate de costuri, conform planului guvernatorului Josh Shapiro. Asta înseamnă că mai mult de 30% din venitul lor lunar se îndreaptă către costurile locuințelor.
„Deși a existat o respingere, știm că majoritatea oamenilor susțin acest lucru, majoritatea oamenilor doresc să poată construi locuințe pe proprietatea lor. Vor să poată face mai ușor pentru comunitățile lor să se dezvolte. Și, de fapt, le permite comunităților lor să se dezvolte este modul în care le păstrăm. Este o modalitate prin care păstrăm accesibilitatea sau creștem accesibilitatea”, a spus Saval, care a declarat co-bills.
Proiectul de lege al Senatului este în prezent blocat. Senatorul de stat Joe Picozzi, președintele majoritar al comitetului pentru afaceri urbane și locuințe al Camerei, încă nu a luat măsuri cu privire la legislație. El nu a răspuns la multiple solicitări de comentarii.
Comitetul s-a întrunit doar de două ori în acest an.
Mario Mascioli, proprietarul Acorn Built Homes, urmărește îndeaproape procesul legislativ. Firma sa este specializată în unități de locuit accesorii și a spus că compania sa este inundată de apeluri de la rezidenți care doresc să construiască una pe proprietatea lor.
Pentru el, adoptarea unei măsuri ADU în Pennsylvania este „misiune esențială” pentru a rezolva criza locuințelor la prețuri accesibile din stat.
„Primii șoferi sunt adevărati aici și peste tot. Îmbătrânirea în loc, șoferul numărul 1. Al doilea șofer sunt copiii adulți care nu își permit chiria sau cu siguranță să cumpere o casă. Al treilea este nevoia de mai multe venituri, venituri din chirie”, a spus Mascioli, a cărei companie deservește suburbiile Philadelphia.
Se așteaptă ca Shapiro să semneze orice măsură menită să extindă crearea de ADU-uri în Pennsylvania.
În planul de locuințe al administrației sale, el indică aceste case ca pe o modalitate de extindere a oportunităților de locuințe în stat, spunând că proprietarii de case ar trebui să aibă șansa de a „construi noi structuri și de a renova structuri subutilizate în unități de locuit accesorii”.
Ultima zi a sesiunii curente este 30 noiembrie.
