Un nou proiect de lege introdus de consilierul orașului Pittsburgh, Bob Charland, ar reduce utilizarea propusă a unei legi de zonare pentru a încuraja locuințe mai accesibile – declanșând un conflict cu primarul Ed Gainey.
Gainey a prezentat un pachet de modificări de zonare pentru a face locuințele mai disponibile pentru rezidenții cu venituri mai mici. Cea mai controversată schimbare implică utilizarea zonei incluziunii, care impune dezvoltatorilor să facă o anumită parte din unitățile din noile lor clădiri la prețuri accesibile. Orașul a experimentat această abordare în unele zone cu creștere rapidă, dar Gainey dorește să o extindă în tot orașul.
Proiectul de lege al lui Charland ar permite fiecărui cartier să decidă singur dacă aplică regulile de zonare. De asemenea, extinde definiția termenului „accesibil” pentru a include chiriile mai scumpe – și solicită orașului Pittsburgh, Autorității de Redezvoltare Urbană sau Autorității pentru Locuințe să compenseze dezvoltatorii pentru costurile suplimentare pe care le-ar putea cauza zonarea incluzivă.
„Am alungat o mulțime de dezvoltare în orașul nostru”, a spus Charland. „Trebuie să le spunem dezvoltatorilor că vrem să vii aici. Vrem să respectați regulile noastre și vrem să construiți locuințe pentru toate nivelurile de venit în orașul Pittsburgh.”
„Trebuie să existe o cale mai bună”
Zonarea incluziunii a fost aplicată pe piața imobiliară fierbinte din Lawrenceville din 2019, iar acum este în vigoare în Bloomfield, Polish Hill și părți din cartierele Oakland.
Propunerea lui Gainey, care este în prezent în fața Comisiei de planificare, ar cere ca 10% din unitățile dintr-o dezvoltare să fie accesibile oamenilor la 50% din venitul mediu al zonei. Potrivit viceprimarului Jake Pawlak, asta corespunde oamenilor care câștigă aproximativ 17 USD pe oră.
Susținătorii locuințelor la prețuri accesibile spun că zonarea incluziunii ajută la construirea unui cartier cu venituri mixte, în special acolo unde există acces la magazine, restaurante și transport public.
Dar dezvoltatorii și unii susținători ai locuințelor susțin că cel mai bun mod de a face locuințele mai accesibile este să le facă mai disponibile – chiar și la prețuri mai mari. Ei susțin că zonarea incluziunii face construirea de noi locuințe mai costisitoare și ar duce la mai puține unități în general.
Dave Vatz a fost un critic frecvent al propunerii primarului. El a fost coautor al unui studiu publicat marți de organizația sa Pro Housing Pittsburgh, care a susținut că, de când a fost implementată zonarea incluziunii în Lawrenceville în urmă cu cinci ani, acolo au fost construite mai puține locuințe decât în alte cartiere fierbinți, cum ar fi South Side Flats și Strip District.
„Ceea ce propune primarul este un plan greșit”, a spus Vatz. „Este un plan care va afecta producția de locuințe și va face locuințele mai scumpe pentru toată lumea. Deci trebuie să existe o cale mai bună.”
Proiectul lui Charland propune o serie de modificări. Pe de o parte, solicită orașului sau agențiilor conexe să acopere „decalajul financiar care împovărează crearea fiecărei unități de incluziune”.
„Dacă le spunem dezvoltatorilor că trebuie să construiți locuințe la prețuri accesibile, noi, ca oraș, trebuie să spunem că avem piele în joc”, a spus Charland. „Dacă acesta este obiectivul nostru de a construi locuințe la prețuri accesibile, atunci trebuie să participăm și la capătul orașului și nu doar să cerem clasei de închiriere să plătească pentru asta.”
Charland a remarcat că orașul nu ar trebui neapărat să acopere aceste costuri în numerar: orașul ar putea folosi instrumente precum reduceri de taxe sau stimulente sau să folosească Fondul de oportunitati pentru locuințe al orașului – care este menit să finanțeze diverse inițiative de locuințe la prețuri accesibile.
Și lăsând comunitățile să decidă dacă doresc să opteze pentru o abordare de zonare incluzivă, a spus el, „împuternicește cartierele să opteze pentru ideea de a deveni un cartier de zonare incluzivă, în loc să li se spună că trebuie să fie”.
Charland nu este încă sigur cum ar opta cartierele: „Am lăsat în mod intenționat asta nelimitat și am lăsat ca aceasta să fie decizia consiliului municipal și a Departamentului de Urbanism”, a spus el. Dar, așa cum este scris, proiectul de lege ar cere cartierelor care au deja zonarea incluziunii să aprobe din nou programul. „Așa că, dacă cartierele sunt protejate, va trebui să rezolvăm asta și să ne dăm seama și de politici în acest sens”, a spus Charland.
Proiectul de lege al lui Charland ar aduce și o altă schimbare: extinderea definiției „accesibilității” pentru a include o parte din unități – pe care proiectul de lege le numește „locuințe pentru forța de muncă” – unde chiriile pot ajunge până la 120% din venitul mediu al zonei.
Charland a spus că schimbarea ar oferi mai multă flexibilitate și opțiuni pentru dezvoltatori de a găzdui o serie de gospodării.
„Cred că poate exista o dezbatere despre ce nivel… ar trebui să ne uităm la subvenții”, a spus el. „Dar cred că oferirea de opțiuni pentru a oferi accesibilitate la o grămadă de niveluri diferite este un lucru bun.”
El a indicat pompierii, asistentele și profesorii drept oameni care ar putea beneficia de locuințe la nivelul forței de muncă. Și, deși a fost de acord că orașul are nevoie de case „profund accesibile” pentru gospodăriile cu cele mai mici venituri, „avem într-adevăr nevoie și de locuințe pentru forța de muncă. Acest lucru le oferă dezvoltatorilor opțiunea de a construi diferite niveluri de locuințe.”
Un „cal troian prost deghizat”?
Mulți susținători ai propunerii inițiale de zonare a primarului nu au fost mulțumiți de alternativa lui Charland. Gainey a declarat într-o declarație că ar „îngreuna” eforturile de a crea unități mai accesibile.
„Acest proiect de lege propus nu reflectă viitorul pe care îl imaginăm pentru Pittsburgh, unul în care fiecărui rezident i se oferă o oportunitate de a prospera”, se arată în declarație. Propunerea lui Charland, a avertizat, „va continua să acorde prioritate intereselor corporative față de familiile muncitoare”.
„Am văzut ce se poate întâmpla atunci când acordăm prioritate intereselor câtorva privilegiați față de bunăstarea celor mulți. Administrația mea va continua să lupte pentru modificările noastre zonale propuse, care vor face ca dezvoltarea să funcționeze pentru fiecare locuitor al cartierelor noastre.”
Pawlak, viceprimarul, a spus că administrația are „grave îngrijorări” cu privire la efectul pe care proiectul de lege l-ar avea asupra accesibilității locuințelor și asupra finanțelor orașului, mai ales că orașul nu știe câte dezvoltări ar fi construite conform regulilor propuse, sau cât ar datora dezvoltatorilor.
„Este un cec în alb pentru dezvoltatori să construiască unități pe care majoritatea oamenilor nu și le pot permite”, a spus Pawlak.
Consilierul Barb Warwick a spus că proiectul de lege al lui Charland „folosește în mod fals limbajul zonării incluziunii”, dar de fapt nu ajută la criza accesibilității locuințelor.
„În realitate, este o subvenție pentru chirie finanțată de contribuabil pentru persoanele fizice care câștigă până la 85.000 de dolari pe an”, a spus ea. „Este un cal troian foarte prost deghizat, care nu face altceva decât să îmbogățească dezvoltatorii cu banii contribuabilului.”
Bob Damewood de la Regional Housing Legal Services a fost nemulțumit că Charland ar include locuințe mai scumpe în definiția „accesibilității”.
„Subvențiile noastre chiar trebuie să fie orientate acolo unde este nevoie, acolo unde oferta nu satisface cererea”, a spus el. „Subvențiile noastre nu ar trebui să fie vizate acolo unde avem deja multă ofertă, care se află la capătul superior al spectrului.”
