Membrii Consiliului Local al orașului Pittsburgh au făcut schimb de critici aspre miercuri cu privire la modificările controversate propuse la o politică de zonare menită să încurajeze locuințele la prețuri accesibile. Și după două ore de dezbatere, singurul acord dintre ei a fost să revizuiască problema săptămâna viitoare.
Dezbaterea s-a concentrat pe două abordări diferite ale zonării incluziunii – o politică care impune dezvoltatorilor să facă o anumită parte din unitățile din noile lor clădiri la prețuri accesibile. Orașul a experimentat abordarea în Lawrenceville, Bloomfield, Polish Hill și părți din Oakland.
O propunere din partea administrației primarului Ed Gainey, care în prezent așteaptă aprobarea în Urbanism, ar aplica cerința în întreg orașul. Un proiect de lege alternativ introdus de consilierul Bob Charland ar lăsa fiecare cartier să decidă singur dacă aplică regulile de zonare.
Proiectul de lege al lui Charland extinde, de asemenea, definiția termenului „accesibil” pentru a include chirii mai scumpe – și solicită orașului Pittsburgh, Autorității de Redezvoltare Urbană sau Autorității pentru Locuințe să compenseze dezvoltatorii pentru costurile suplimentare pe care le-ar putea cauza zonarea incluziunii.
Charland a încercat să reducă unele părți din proiectul său de lege pentru a răspunde temerilor legate de astfel de prevederi. Dar au existat îndoieli cu privire la faptul că acele remedieri vor funcționa… iar unii din consiliu au arătat deloc interes puțin în urmărirea zonei incluziunii.
„Sunt pentru blocarea a ceea ce urmează”
Propunerea lui Gainey, care este în prezent în faţa Comisiei de urbanismar necesita ca 10% din unitățile dintr-o dezvoltare să fie accesibile oamenilor la 50% din venitul mediu al zonei. Potrivit viceprimarului Jake Pawlak, asta corespunde oamenilor care câștigă aproximativ 17 USD pe oră.
Susținătorii locuințelor la prețuri accesibile spun că zonarea incluziunii ajută la construirea unui cartier cu venituri mixteîn special acolo unde există acces la magazine, restaurante și transport public.
Dar dezvoltatorii și unii susținători ai locuințelor susțin că cel mai bun mod de a face locuințele mai accesibile este să le facă mai disponibile – chiar și la prețuri mai mari. Ei susțin că zonarea incluziunii face construirea de noi locuințe mai costisitoare și ar avea ca rezultat mai puține unități în general. Charland a menționat că Pro Housing Pittsburgh, o organizație locală care a criticat zonarea incluziunii, l-a ajutat să își compună proiectul de lege.
Unii membri ai consiliului au fost cu toții pentru această abordare. Printre aceștia s-a numărat și consilierul Anthony Coghill, care a spus că va sprijini proiectul lui Charland chiar și fără a citi amendamentele – pur și simplu pentru că ar împiedica IZ să preia puterea în circumscripția sa din South Pittsburgh.
„Sunt pentru blocarea a ceea ce vine la comisia de planificare de la administrație, toată ziua. Asta este important pentru mine”, a spus Coghill. El a spus că ar fi votat împotriva stabilirii zonei de incluziune în orice parte a orașului dacă ar fi știut că primarul va încerca mai târziu să o aplice în tot orașul.
Consilierul Theresa Kail-Smith a spus că și ea este îngrijorată că districtul ei ar putea fi afectat de politicile pe care alții au decis că ar trebui să se întâmple în tot orașul.
„În acest moment, conducerea trebuie să vină împreună cu toată lumea, inclusiv cu rezidenții noștri, inclusiv cu consiliul, cu toți membrii consiliului și cu avocații și cu toți ceilalți, astfel încât să putem înțelege mai bine ce se întâmplă”, a spus ea. „Voi susține ceea ce face consilierul Charland, pentru că cred că în acest moment măcar rezistă unele lucruri.”
Consilierul Erika Strassburger a indicat că ar dori să vadă o discuție mai solidă despre zonarea incluziunii. Ea a spus că are îngrijorări cu privire la propunerea inițială a lui Gainey și contrapropunerea lui Charland – iar transmiterea ultimei măsuri către comisia de planificare ar permite mai multe dezbateri despre fiecare abordare.
„Pentru mine să susțin asta astăzi nu înseamnă să anulez munca sau să fiu de acord cu (factura) ca vehicul”, a spus ea. „Este pur și simplu ca puncte de negociere, pentru a putea discuta unele dintre meritele acestui lucru față de proiectul de lege de zonare incluzivă a primarului.”
„Mai mult rău decât bine”
Dar proiectul lui Charland a strâns critici din partea unor membri ai consiliului și a susținătorilor pentru accesibilitatea locuințelor în timpul comentariilor publice. Printre aceste îndoieli: Versiunea originală a legislației ar considera locuințe la prețuri accesibile o unitate al cărei cost ar fi accesibil celor care câștigă până la 120% din venitul mediu al zonei.
Chris Rosselot de la Pittsburgh Community Reinvestment Group a criticat proiectul de lege pentru că oferă subvenții suplimentare dezvoltatorilor, în special pentru apartamentele care ar fi disponibile gospodăriilor cu venituri mai mari.
„Subvenționarea unităților la cota de piață cu dolari contribuabililor subminează încrederea publicului”, a spus el. „Criza locuințelor din Pittsburgh necesită soluții care să abordeze cauza principală a provocărilor legate de accesibilitate, nu politici care exacerbează din neatenție inegalitățile.”
Consilierii Deb Gross și Barb Warwick au fost cei mai puternici detractori ai proiectului de lege, susținând că Charland ar trebui să retragă proiectul de lege în întregime.
„Cred că acest lucru face mai mult rău decât bine și face mai multă lipsă de respect, cu siguranță, multor cartiere din oraș care au avut deja conversații”, a spus Gross. „Limbajul din acest proiect de lege, pe care îl văd, dă peste cap toți acești ani de muncă, nu respectă timpul și efortul acelor cetățeni, la pofta cuiva care a vorbit cu câțiva oameni care cred că știe mai bine.”
Charland a încercat să abordeze aceste preocupări cu o serie de amendamente. Unul a stabilit un standard mai dur pentru „accesibil”, aplicând eticheta doar locuințelor care ar putea fi plătite de către persoanele care realizează până la 99% din venitul mediu al zonei.
El a adăugat, de asemenea, limbaj destinat bunicului în cartierele care aveau deja zonarea incluziunii. A fost adăugat limbajul respectiv, împreună cu modificări care ar necesita ca unitățile să rămână accesibile timp de 35 de ani, în loc de 20.
Unii din consiliu și-au exprimat incertitudinea cu privire la faptul că limbajul propus de el va atinge acest obiectiv. Consiliul va solicita un aviz juridic cu privire la această chestiune înainte de a discuta din nou legislația săptămâna viitoare. Dar președintele Consiliului, Dan Lavelle, s-a îngrijorat dacă orașul și-ar putea permite să plătească pentru sprijin nelimitat pentru locuințe – iar Charland a recunoscut că nu știe cât ar putea costa subvenția.
Plata pentru fiecare proiect de locuințe la prețuri accesibile „ne-ar pune literalmente în faliment, iar acesta este literalmente opusul muncii noastre”, a spus Lavelle – mai ales într-un moment în care orașul se confruntă cu o creștere programată a plăților datoriilor care îi va constrânge finanțele.
Dar Charland a spus că, deoarece includerea unităților la prețuri accesibile este mai costisitoare pentru dezvoltatori, cheltuielile suplimentare sunt adesea transferate prin chirie chiriașilor – și a fost nedrept să ne așteptăm ca aceștia să suporte povara doar pentru program.
„Practica noastră de zonare incluzivă urmărește ca chiriașii să plătească pentru unitățile accesibile din clădirea lor”, a spus el. „Nu îi obligă pe proprietarii (sau) pe altcineva să plătească pentru aceasta, în afară de clasa de închiriere.”
Consilierul Khari Mosley a spus că și el s-a opus proiectului de lege și a remarcat că dezbaterea în jurul acestuia a exemplificat „silozurile care au funcționat în discuțiile despre zonarea incluziunii” în Consiliu.
„Știu că au existat o mulțime de conversații, dar nu știu câte conversații am avut în care am avut toți părțile interesate necesare în jurul mesei pentru a face munca grea despre care vorbesc mulți dintre colegii mei. ”, a spus el.
„Cred că există o percepție în public că suntem mult mai departe în acest proces.” a adăugat Mosley. „Dar cred că suntem într-adevăr într-un anumit fel la începutul acelei călătorii.”
