La trei ani după ce uraganul Ian s-a izbit de Fort Myers Beach, ciocanele pneumatice încă răsună de-a lungul drumului principal al insulei barieră, unde casele și afacerile noi se ridică lângă terenuri virane și cochiliile clădirilor distruse de furtună.
„Nu suntem nici pe departe unde credeam că vom fi acum trei ani astăzi”, spune Jacki Liszak, directorul executiv al Camerei de Comerț din Fort Myers Beach, care deținea un mic hotel pe care uraganul l-a spălat. „Nu cred că am înțeles ce s-a întâmplat cu noi – amploarea.”
Orașul care a ieșit din urma furtunii ar putea fi inaccesibil din punct de vedere financiar pentru mulți care l-au numit acasă înainte. Costurile ridicate pentru construcție și asigurarea proprietății amenință acum să elimine o mulțime de hoteluri de familie care au caracterizat Fort Myers Beach. Și există puține speranțe că funcționarii și barmanii care au locuit acolo cândva își vor mai putea permite. În locul lor, mulți localnici se așteaptă la mai multe stațiuni mari și case scumpe fortificate împotriva uraganelor.
„Această gentrificare este un lucru real, schimbarea costului este un lucru real”, spune Rob Fowler, președintele Fowler Construction & Development, un constructor local. „Și totul se adaugă la faptul că doar jucătorii cu toc bine pot juca acum”.
Schimbările care se desfășoară în Fort Myers Beach sunt o versiune extremă a ceea ce se întâmplă în sud-vestul Floridei. Oameni mai în vârstă și mai bogați se înghesuie în regiune de ani de zile. Acest lucru a alimentat o criză a locuințelor la prețuri accesibile, care a fost amplificată de uraganul Ian. Creșterea prețurilor la asigurările de locuințe și de inundații s-au adăugat problemei, lăsând familiile muncitoare și din clasa de mijloc luptă cu costurile vieții într-o zonă predispusă la dezastre, potrivit agenților imobiliari.
Provocările cu care se confruntă Florida, accentuate de o planetă care se încălzește, se manifestă la nivel național. Primele de asigurări de locuințe în Statele Unite au crescut, în parte pentru că schimbările climatice contribuie la furtuni, inundații și incendii mai intense care daunează și distrug proprietățile.
Ratele mai mari de asigurare pot ajunge să afecteze orașe întregi. În sud-vestul Floridei, costurile în creștere ale asigurărilor au început să scadă valoarea caselor, ceea ce poate duce la scăderea veniturilor din impozitele pe proprietate către guvernele locale. Pe măsură ce valoarea proprietăților scad, comunitățile din SUA s-ar putea confrunta cu un „șoc economic de lungă durată”, spune David Burt, directorul executiv al DeltaTerra Capital, o firmă de cercetare și consultanță în investiții axată pe riscurile climatice.
Ian a accelerat schimbările într-un oraș de plajă din Florida
Fort Myers Beach devenise deja inaccesibil până la momentul în care uraganul Ian a atins pământul în septembrie 2022, cu vânturi de 155 mile pe oră și o valuri de furtună de 15 picioare.
Cu luni în urmă, Shelton Weeks, directorul Institutului Lucas pentru Dezvoltare și Finanțe Imobiliare de la Universitatea Florida Gulf Coast, ținuse o conferință la camera de comerț a orașului. Afacerile erau îngrijorate. Muncitorii lor părăseau insula pentru că casele mai vechi erau renovate sau dărâmate, iar locuințe mai scumpe le-au luat locul.
„Atunci, Ian practic a apăsat butonul de derulare rapidă înainte pentru toate acestea”, spune Weeks.
Uraganul a avariat sau distrus majoritatea clădirilor din Fort Myers Beach. Peste noapte, proprietarii de case și companiile s-au confruntat cu o decizie: Cum să reconstruiești pentru a respecta codurile de construcții de stat mai stricte.
Apoi, la scurt timp după Ian, Agenția Federală de Management al Urgențelor a revizuit hărțile de inundații pentru județul Lee, unde se află Fort Myers Beach. Majoritatea proprietăților de coastă au fost reclasificate în zone de inundații cu risc mai mare, spune Fowler, constructorul local. Asta însemna că reconstrucția ar trebui să îndeplinească și standarde federale mai stricte, cum ar fi ridicarea structurilor peste nivelurile așteptate ale inundațiilor.
Încărcare…
Luate împreună, standardele mai stricte de stat și federale s-au adăugat la problemele de accesibilitate ale orașului. „Este bine”, spune Fowler. „Lucrurile pe care le construim astăzi vor fi mult mai rezistente decât cele pe care le-am avut înainte. Problema este că doar costă mulți bani și durează mult.”
Liszak, liderul Camerei de Comerț, spune că reconstruirea hotelului ei cu cinci camere, The Sea Gypsy Inn, ar fi costat până la 4 milioane de dolari după uraganul Ian. „Numerele nu funcționează”, spune ea, adăugând: „Toate hotelurile de tip boutique care se află pe insulă care au fost spălate, sunt toate în aceeași barcă”.
Agenții imobiliari avertizează că se pregătesc executări silite
Uraganul Ian a adăugat combustibil și crizei de asigurări de locuințe din Florida, ceea ce face locuința și mai scumpă. Karen Rodriguez, director la Habitat for Humanity din județele Lee și Hendry, spune că cotațiile asigurărilor pentru locuințe s-au dublat după furtună.
Costul mediu al asigurării pentru proprietari în Florida în acest an este de peste 5.700 de dolari, potrivit Bankrate. Este mai mult decât orice stat, cu excepția Nebraska și Louisiana, și cu aproximativ 3.350 de dolari peste media națională.
Asigurarea împotriva inundațiilor este o altă cheltuială mare. De-a lungul coastelor Floridei, mulți oameni trăiesc în zone cu risc ridicat de inundații, unde creditorii ipotecari necesită acoperire împotriva inundațiilor. Majoritatea persoanelor care au asigurare împotriva inundațiilor o cumpără prin Programul național de asigurare împotriva inundațiilor FEMA. Cu câțiva ani în urmă, FEMA a început să revizuiască modul în care programul de inundații își stabilește prețurile pentru a reflecta mai bine riscul la proprietățile individuale. Ca urmare, costul asigurării federale împotriva inundațiilor crește în unele locuri.
La câțiva kilometri în interior de Fort Myers Beach, Jessica Gatewood vede impactul creșterii costurilor asigurărilor în afacerea ei imobiliară.
Unul dintre clienții lui Gatewood și-a vândut recent casa după ce costul asigurării pentru locuință și inundații a urcat la aproximativ 10.000 de dolari pe an. Casa s-a umplut cu aproximativ 5 picioare de apă în timpul uraganului Ian. După ce a fost reparată, casa a luat din nou câțiva centimetri de apă anul trecut în timpul uraganelor Milton și Helene. Gatewood spune că clientul ei a putut să vândă numai după ce a cheltuit aproximativ 20.000 de dolari pe porți de inundații, care se pot ridica automat pentru a împiedica intrarea apei în clădiri.
„Întregul cartier, care are probabil 200 de case, toată lumea este în aceeași barcă”, spune Gatewood.
Cu atât de mulți proprietari care încearcă să scape de facturile zdrobitoare de asigurări și de amenințarea perenă a dezastrului, Gatewood spune că vânzările de case din zonă au încetinit. În județul Lee, în octombrie, durata medie de timp în care casele au fost pe piață a fost de 87 de zile, o creștere de 26% față de un an mai devreme, potrivit Redfin, un site imobiliar.
Asta îi lasă pe proprietarii de case cu o asigurare inaccesabilă într-un loc precar.
„În momentul de față, majoritatea a ceea ce văd este că ei își ciupesc fiecare bănuț pentru a plăti acea ipotecă în fiecare lună”, spune Gatewood. „Dacă această economie continuă așa cum este pentru încă un an, da, cu siguranță, vom avea o mulțime de executări silite”.
În timp ce proprietarii de case trec, valoarea multora dintre casele lor scade. În octombrie, valoarea medie a locuinței din județul Lee a scăzut cu peste 10% față de un an mai devreme și cu peste 16% mai mică decât în august 2022, cu o lună înainte de lovitura uraganului Ian, potrivit site-ului imobiliar Zillow. Creșterea costurilor asigurărilor par să conducă la scăderea valorii caselor, spune Weeks of Florida Gulf Coast University.
„Încet-încet, o să-i vezi pe toți plecând”
Chiriașii sunt și ei ciupiți, deoarece proprietarii trec cu o parte din costurile crescute pe care le plătesc pentru asigurarea proprietății.
Melyssa Caballero s-a mutat în Lee County în 2022, când a fost scoasă din Miami. De atunci, chiria pentru apartamentul cu un dormitor pe care îl împarte cu soțul ei s-a mai mult decât dublat. Incapabil să salveze, Caballero spune că se gândește să părăsească Florida după ce și-a văzut nepoata plecând cu câțiva ani în urmă și găsi o locuință mai ieftină în Ohio.
„Încet-încet, o să vezi pe toți plecând”, spune Caballero, administratorul biroului unei biserici din Fort Myers, la aproximativ 13 mile nord-est de Fort Myers Beach. „Oricine care nu are acei bani – suficienți pentru a putea plăti chiria – oamenii vor trebui să se mute”.
În cel mai recent raport privind migrația, Camera de Comerț din Florida a declarat că aproape 511.000 de persoane s-au mutat din stat în 2023, cel mai mult vreodată. Aproximativ un sfert dintre cei care au plecat aveau vârste cuprinse între 20 și 29 de ani – tineri lucrători care sunt esențiali pentru o economie în creștere.
Costurile ridicate ale locuințelor au fost principalul motiv pentru care oamenii s-au mutat, a spus camera.
Robert Gordon, vicepreședinte senior la American Property Casualty Insurance Association, un grup din industrie, spune că Florida a fost afectată în ultimii ani de „abuzuri ale sistemului juridic”, deoarece proprietarii de case și antreprenorii încercau să-i oblige pe asigurători să înlocuiască acoperișurile funcționale după furtuni. Asigurătorii s-au confruntat cu cazuri similare de ceea ce Gordon descrie drept „fraudă” în alte state, despre care el spune că a contribuit la creșterea costurilor.
După ce parlamentarii din Florida au luat măsuri pentru a limita litigiile în materie de asigurări, rata medie pentru asigurările pentru proprietari din stat a crescut cu 1% în acest an – cea mai mică creștere la nivel național, spune Gordon.
Dar riscurile de bază sunt încă acolo. „Am văzut mai mulți oameni mutandu-se în (zonele) de coastă, construind clădiri mai mari și mai scumpe. Am văzut creșterea severității climatului”, spune Gordon. „Deci toate acestea se vor adăuga la costurile asigurării”.
Curse pentru a reconstrui înainte de următoarea furtună
La Fort Myers Beach în octombrie, Dixie Fish Co. era plină la ora cină. Un alt restaurant plin de personal care se pregătește să se redeschidă. Muncitorii din construcții au destrămat o clădire care se prăbușește. Când soarele apunea, oamenii stăteau pe plajă, unii cocoțați pe grămezi de pe debarcaderul distrus al orașului. Un cuplu a dansat într-o piață din apropiere.
„Încă cred că această insula se va întoarce”, spune Scott Safford, un consilier al orașului care este căsătorit cu Jacki Liszak, șeful Camerei de Comerț. „Și băieții care investesc acum, care sunt părți interesate acum, vor culege roadele.”
Totuși, mulți dintre prietenii lui Safford au renunțat și s-au mutat în interiorul țării, sau înapoi în Carolina de Nord sau Wisconsin sau oriunde era acasă înainte. Îi face griji că afacerile „mam-and-pop” nu vor reveni și că se vor muta mai multe branduri naționale, precum Starbucks și stațiunea Margaritaville, deschisă acum câțiva ani, cu sute de camere de oaspeți.
Safford știe, totuși, că orașul are nevoie de investiții.
„Sunt îngrijorat de fezabilitatea noastră financiară pe termen lung”, spune Safford, lăsându-se pe spate pe un scaun la compania sa de închiriere pentru vacanță. Semnul care atârna la The Sea Gypsy Inn este sprijinit de un perete. „Vom avea nevoie de dezvoltare pentru a susține baza de impozitare”.
Orașul are nevoie și de puțin noroc cu vremea. La un restaurant de pe malul apei, Liszak spune că se teme că va veni o altă furtună mare înainte ca ei să fie gata.
„Asta îi va alunga pe toți investitorii, asta îi va alunga pe oamenii care vor să vină și să locuiască aici pentru micuța lor bucată de paradis”, spune Liszak. „Și asta ne va da înapoi din punct de vedere economic încă cinci până la 10 ani”.
