Este o clădire mică, din cărămidă roșie, pe o stradă laterală din Hazelwood.
Se pare că multe alte apartamente mai vechi din Pittsburgh-dar clădirea în vârstă de 100 de ani este un studiu de caz într-una dintre cele mai presante probleme de locuințe din regiune: de ce este atât de scump să creezi locuințe accesibile?
Clădirea, deținută de Nonprofit Rising Tide Partners, va suferi în curând o reabilitare de 2,7 milioane de dolari pentru a moderniza nouă apartamente. Cu un cost total de aproximativ 300.000 USD o unitate – care include costul construcției, precum și alte cheltuieli conexe, cum ar fi taxe de finanțare, arhitecți, inginerie, printre altele – clădirea ilustrează provocările în crearea de locuințe mai accesibile în Pittsburgh și Allegheny County County .
Cel mai recent studiu de evaluare a nevoilor de locuințe din Pittsburgh a constatat că orașul este scurt de 8.000 de unități accesibile pentru rezidenții săi cu cel mai mic venit.
Lipsa locuințelor accesibile îi obligă pe oameni să plătească o pondere mai mare din venitul lor față de chirie: același raport găsit doi din cinci chiriași din Pittsburgh cheltuiesc mai mult de 30% din venituri pentru locuințe, cu mai mult de unul din patru cheltuieli mai mult de 50% din veniturile lor în locuințe. Acest lucru înseamnă că un eveniment sau cheltuieli de viață subite, neașteptate – pierderea unui loc de muncă sau o defalcare a mașinii – poate pune oamenii în pericol de evacuare și fără adăpost.
Pe măsură ce costurile pentru locuințe au crescut în ultimii ani și presiunea politică a crescut în jurul problemei, oficialii aleși s -au angajat să facă mai mult. În ultimele luni, primarul din Pittsburgh, Ed Gainey, și -a propus eforturile de a strânge fonduri printr -o obligațiune pentru locuințe la prețuri accesibile, iar executivul județean Sara Innamorato s -a angajat să creeze 500 de unități de locuințe accesibile în 500 de zile.
Dar, construirea de locuințe accesibile este costisitoare, consumatoare de timp și dificilă. De ce?
Costuri mari de construcție, un sistem complex de finanțare care impune dezvoltatorilor să asambleze mai multe surse de finanțare pentru proiecte, o rețea de reguli guvernamentale, iar nevoia de a menține chiriile scăzute pentru chiriași sunt toți factori, potrivit interviurilor cu avocații și dezvoltatorii locali.
Costuri mari de construcție
În primul rând, construirea oricărei locuințe noi-fie o clădire accesibilă sau cu rată de piață-este costisitoare, au spus dezvoltatorii. Costurile includ terenuri, forță de muncă și materiale și servicii, inclusiv arhitectură și inginerie.
„Toată dezvoltarea imobiliară este dificilă și complicată și costisitoare, în special post-covid”, a declarat Jame Eash, directorul dezvoltării imobiliare la dezvoltatorul nonprofit pentru locuințe pentru dezvoltatori.
„Locuințele accesibile nu înseamnă că este vorba de locuințe ieftine”, a declarat Robin Wiessmann, director executiv și CEO al Agenției de Finanțe pentru Locuințe din Pennsylvania.
„Sunt construite folosind mobilier de calitate în care tu sau cu mine am fi bucuroși să trăim, care sunt bine construiți și care sunt foarte asemănătoare cu construcția ratei de piață.” PHFA este o agenție afiliată de stat, care derulează programe ipotecare pentru cumpărătorii de locuințe și distribuie credite fiscale federale care ajută la finanțarea majorității construcțiilor de locuințe noi la prețuri accesibile.
Weissmann a mai spus că Pennsylvania, la fel ca multe alte state, prioritizează clădirile verzi în locuințe accesibile, care face ca locuințele să fie mai durabile pe termen lung și să scadă costurile de utilitate-dar astfel de reglementări adaugă costuri anterioare, a spus ea.
„Este foarte scump să construim locuințe de orice tip”, a declarat William Gatti, președinte și CEO al Trek Development, cu sediul în Pittsburgh, care dezvoltă atât proiecte accesibile, cât și de piață.
Construirea într -un oraș mai vechi, precum Pittsburgh, are provocări suplimentare, a spus Gatti.
Pe orice site, „Există (există) probleme subterane, poate fundații vechi, poate că se prăbușesc infrastructură, apă și canalizare, lucruri de genul acesta. Poate că gazul și electricul (utilitățile) … trebuie să fie reaprovizionate. Nu facem doar oferte imobiliare. Reconstruim un oraș vechi și există un cost care vine cu asta. ”
(Caz în acest sens: Action Housing’s Flats On Forward, o clădire de apartamente de 43 de unități Squirrel Hill, s-a confruntat cu aproape 1 milion de dolari în costuri de infrastructură neașteptate în timpul construcției din cauza unei fabrici de aburi vechi, care a destabilizat un drum din apropiere și un zid de reținere.
Deoarece codurile de zonare în multe locuri îngreunează construirea clădirilor de apartamente, provocările de zonare pot adăuga, de asemenea, întârzieri – și costuri – la proiecte.
Finanțare complexă
În plus, finanțarea locuințelor accesibile a adăugat provocări cu care nu se confruntă dezvoltatorii de rată de piață, a explicat Wiessmann de la PHFA.
Deoarece clădirile accesibile trebuie să aibă chirii sub rata de piață, dezvoltatorii vor avea mai puțin flux de numerar odată ce clădirile vor fi ocupate-ceea ce înseamnă că au nevoie pentru a obține mai multe finanțări în față.
Într -o proprietate accesibilă, chiriașii plătesc de obicei doar aproximativ 30% din veniturile lor în chirie, indiferent de cât de scăzut ar putea fi venitul lor.
„Pentru a putea oferi locuințe pe care oamenii își pot permite să plătească chiria într -o perioadă de timp, cheia acesteia este să obțină suficientă finanțare în avans. Astfel încât suma pentru a o susține pe o perioadă de timp este o sumă pe care chiriașii își pot permite să o plătească ”, a spus Wiessmann. „Și asta este o provocare.”
Dezvoltatorii de locuințe accesibile concurează de obicei pentru a obține credite fiscale pentru a -și finanța proiectele. Dar acestea tind să acopere aproximativ 80% din costurile unui proiect, iar dezvoltatorii trebuie să completeze decalajul din alte surse. Aceste alte surse au adesea reguli și cerințe extrem de complexe, care pot adăuga și costuri.
„Este tipic pentru … proiectele noastre pentru a avea surse de 11, 12, 13 (finanțare) – fiecare dintre cele care au cerințe diferite pe care trebuie să le urmăm”, a spus Eash -ul de acțiune a Housing. „Și este nevoie de timp și, cu siguranță, bani pentru a ne asigura că respectăm toate regulile care sunt legate de aceste surse de finanțare.”
Dacă ar exista o sursă de finanțare pentru a acoperi costurile unui întreg proiect, astfel de proiecte ar fi mai ieftine, a declarat Kendall Pelling, director executiv al non -profit Rising Tide Partners.
„Fiecare strat de cerințe adaugă mai multe lucruri care trebuie făcute”, a spus el, atât schimbările fizice, cât și procesele sau schimbările legale.
„Fiecare strat de cerințe adaugă, de asemenea, complexitate. Această complexitate adaugă costuri ”, a spus el.
În cazul creșterii clădirii de apartamente din Tide din Hazelwood, micul nonprofit a strâns 2,7 milioane de dolari pentru a reabilita complet clădirea și a renova nouă apartamente.
Organizația a fost capabilă să aducă împreună finanțarea pentru modernizări dintr -o serie de surse diferite – dar fiecare nouă sursă de fonduri a adăugat cerințe și costuri, cum ar fi cerințele de mediu, cerințele salariilor predominante, standardele de proiectare pentru arhitecți și cerințele de legare a contractantului, împingând cerințele Costul total în sus.
„Locuința accesibilă este ceva foarte reglementat – și nu este reglementată cu un set de reguli”, a spus Pelling.
Clădirea a fost inițial în condiții precare – lipsită de elemente de bază, cum ar fi izolarea și cu probleme grave care au necesitat înlocuirea sistemului său de încălzire, a spus Pelling.
Când munca este completă, va găzdui oameni care au experimentat persoane fără adăpost, violență în familie sau alte crize în viața lor, a spus Pelling.
„Deci, oferă felul de locuințe pentru oamenii care au cu adevărat nevoie de ea ”, a spus Pelling.
Construcția a început și este de așteptat să fie finalizată toamna.
