Puțini subiecți din politica din Pittsburgh sunt la fel de cald ca politică de zonare. Și dacă credeți că o ședință a Comisiei de Planificare de 11 ore va pune capăt dezbaterii cu privire la accesibilitatea locuințelor … gândiți-vă din nou.
În aceste zile, de fapt, oficialii orașului par gata să se certe despre o schimbare de zonare pe care toată lumea o susține.
La începutul acestei săptămâni, consilierul municipal Bobby Wilson a introdus un proiect de lege care ar schimba cerințele minime de dimensiuni ale lotului orașului-o modificare care să permită dezvoltatorilor să pună unități rezidențiale pe colete mai mici decât le permite în prezent legea de zonare. Proiectul de lege ar șterge, de asemenea, limitele câte unități de locuit pot fi plasate pe un lot de dimensiuni date.
„A avea capacitatea de a construi 50 de unități în loc de 30 este esențial pentru a face locuințele mai accesibile”, a spus Wilson pentru Tuugo. „Vă permite să utilizați terenul mai eficient, în special în cartierele noastre istorice, unde ar putea exista o mulțime de terenuri care ar putea fi dezvoltate, iar acum este limitat la cantitatea de unități care ar putea merge pe ea.”
Există un acord larg potrivit căruia schimbările propuse ar putea încuraja mai multe clădiri, în special în cartierele în care loturile sunt înguste, cum ar fi Bloomfield. Susținătorii spun că schimbarea ar crește densitatea locuinței și, după cum notează Wilson, ar putea ajuta dezvoltatorii să obțină mai multă bătaie pentru buck -ul lor.
Membrii consiliului municipal le place ideea. La fel și dezvoltatorii și susținătorii locuințelor. Primarul Ed Gainey face, probabil, pentru că măsura a fost luată dintr -un pachet de facturi pe care le -a propus anul trecut.
Dar asta, în mod ironic, este locul în care se află problema.
Inițiativa lui Gainey s-a bazat pe o evaluare a nevoilor de locuințe din oraș din 2022, care a constatat că orașul a înregistrat o creștere a populației cu venituri mai mari, în timp ce pierde gospodării cu mijloace moderate, în special în rândul chiriașilor cu venituri mai mici. Și oficialii administrației au precizat că au vrut să încurajeze mai multă dezvoltare, în timp ce stabiliți reguli pentru a se asigura că persoanele cu venituri mai mici nu au rămas în urmă.
Unii susținători Gainey se îngrijorează că urmărirea rapidă a proiectului de lege a lotului face doar ceea ce administrația se temea-oferind dezvoltatorilor ceea ce își doresc în avans, dar sacrificarea pârghiei pentru a trece alte reforme de care are nevoie comunitatea.
Legislația privind mărimea lotului „este un fel de nugget de aur pentru dezvoltatori. Acesta este stimulentul”, a spus consilierul Barbara Warwick după ce Wilson a introdus proiectul de lege. „A scoate acest nugget de aur și a -l trece separat este să înmânați stimulentul dezvoltatorilor, fără a obține beneficiile de accesibilitate de care avem nevoie aici în Pittsburgh.”
Warwick a ajutat la elaborarea pachetului legislativ general, iar măsura cheie pe care o caută și alții o caută implică zonarea incluzivă la nivel mondial (IZ)-o problemă cu butonul fierbinte care a generat reuniunea de planificare de 11 ore mai sus.
IZ implică solicitarea dezvoltatorilor să lase deoparte o anumită parte a unităților vii din clădirile noi să fie accesibile, percepând costuri pentru locuințe care sunt accesibile persoanelor cu venituri mai mici. Politica este deja în vigoare într-un cuplu de cartiere din oraș, dar susținătorii spun că extinderea acesteia la nivel de oraș se va asigura că rezidenții mai puțin bogați pot fi construiți în cartiere, evitând segregarea cartierului.
Cu toate acestea, mulți dezvoltatori imobiliari și unii avocați pro-locuințe susțin că zonarea incluzivă face ca locuințele noi să fie mai scumpe, deoarece dezvoltatorii pot absorbi pierderi ale unităților accesibile prin creșterea ratelor asupra celorlalți.
Consiliul ar fi trebuit întotdeauna să ia în considerare facturile din pachetul de locuințe Gainey separat: regulile legislative limitează câți subiecți pot fi tratați într -un singur proiect de lege. Dar Warwick spune că culegerea de vișine a facturii de mărime a lotului îngreunează luarea în considerare a politicii de locuințe într-un context mai larg și să avanseze o agendă cuprinzătoare.
Și, de fapt, unii avocați adversarii de zonare incluzivă i -au mulțumit lui Wilson pentru miercuri.
„Zonarea incluzivă a fost forțată în districtul meu este un non-starter, vă voi spune”, a spus consilierul Anthony Coghill, un dușman de multă vreme al IZ obligatoriu. În schimb, reformarea cerinței de mărime a lotului „este un lucru de bun-simț pe care îl primesc în districtul meu și, da, cred că suntem pe calea cea bună. Cred că este o idee bună să-l doborâți și să păstrăm zonarea incluziunii așa cum este.”
Acest lucru îl frustrează pe Warwick, care a declarat pentru Tuugo că propunerea reformei de dimensiuni lotice „a fost un efort de bună-credință din partea noastră pentru a face IZ fezabil pentru dezvoltatori”.
„Tragerea acestuia din pachetul de locuințe la prețuri accesibile, astfel încât acești dezvoltatori să poată obține stimulentul înainte de a vota cerințele de accesibilitate pe care oamenii ne-au solicitat-o, este inconștientă.”
Primarul adjunct Jake Pawlak a atins un ton similar, spunându-i lui Tuugo că este „critic” să adopte reforma de dimensiuni lotului „în colaborare cu măsurile de accesibilitate. De aceea, am introdus un pachet integrat de reforme în codul nostru de zonare care au eliminat atât barierele pentru construcția locuințelor, cât și cerințele de accesibilitate stabilite în același timp.
„Așa sperăm să vedem legislația în cele din urmă luată în considerare și adoptată de consiliu”, a spus el
Acest tip de tranzacționare legislativă a caii, în care ideile populare sunt legate de alegeri mai dificile, este comun. Și Gainey, care a servit aproape un deceniu în Casa de Stat înainte de a deveni primar, a sugerat legătura aici.
Așa cum a spus-o în timpul unui forum politic la începutul lunii trecute, „Dacă fac… reformă cu dimensiunea lotului pentru a oferi acestor dezvoltatori mai multe oportunități de a construi unități-dacă fac ceva pentru tine, nu poți face ceva pentru mine?”
La rândul său, Wilson a spus că se ferește să pună interesul comunității față de cel al dezvoltatorilor, deoarece o nouă dezvoltare va aduce mai multe venituri fiscale la cofrele orașului cu bani în numerar.
„Există un ton mare în acest moment, când aud cuvinte de la liderii noștri din orașul Pittsburgh, chemând oameni care au făcut dezvoltare …„ Tycoons imobiliare lacomi ”, a spus Wilson la consiliu. „Ne împărțim doar pe noi înșine.”
O audiere publică va avea loc pe această temă în următoarele câteva săptămâni. Warwick a spus că speră să -l vadă pe Pittsburghers în cauză acolo.
„Publicul își va avea șansa la audierea publică pentru a -și face vocea auzită în acest sens”, a spus ea. „Și sper că o fac.”
Dar dacă este ceva asemănător cu ultima audiere publică de zonare, poate doriți să blocați mai mult de câteva ore în program.
