Dezbaterea de zonare incluzivă din Pittsburgh: Ce trebuie să știți

//

Andreea Popescu

Dezbaterea de zonare incluzivă din Pittsburgh: Ce trebuie să știți

Ședințele Comisiei de Planificare a orașului nu sunt întotdeauna remarcate pentru drama lor, dar o adunare marți după-amiază a consiliului de consiliu de nouă membri poate fi o excepție.

Comisia va auzi mărturie cu privire la două propuneri rivale axate pe zonarea incluzivă, o abordare politică controversată care vizează îmbunătățirea accesului la locuințe la prețuri accesibile din Pittsburgh. Este o dezbatere care se produce de luni întregi în oraș între grupurile de advocacy în duel, precum și membrii consiliului municipal. Ambele proiecte de lege sunt programate pentru un vot la planificare marți, în urma comentariilor publice.

Ce este zonarea incluziunii?

Zonarea incluzivă este o politică care necesită ca toate clădirile de apartamente noi dintr-o anumită zonă să lase deoparte o parte din unitățile lor pentru a fi accesibile pentru persoanele cu venituri mai mici. Zonarea de incluziune obligatorie a fost înființată pe piața imobiliară fierbinte din Lawrenceville în 2019. De atunci a fost pusă în aplicare în Bloomfield, Polish Hill și părți din Oakland.

De când zonarea incluzivă a venit la Lawrenceville, în cartier au fost construite 35 de unități de locuințe accesibile, cu alte 32 în prezent în construcție. Mai multe 82 de unități marcate ca fiind accesibile în Lawrenceville și Oakland sunt incluse în evoluțiile care au fost aprobate de Comisia de Planificare, potrivit unui briefing la Comisie.

De ce zonarea incluzivă este atât de controversată?

Orașul are nevoie de mii de unități de locuit pentru gospodăriile sale cu cel mai mic venit. Dezvoltatorii imobiliari și avocații pentru locuințe accesibile deopotrivă au făcut presiuni asupra orașului pentru a facilita crearea mai multor locuințe, atât rata de piață, cât și accesibilă. Dar perspectivele diferă foarte mult de cea mai bună soluție este rezolvarea deficienței orașului de locuințe accesibile.

Grupuri de advocacy pentru locuințe la prețuri accesibile, cum ar fi Pittsburgh Housing Justice Table, spun că zonarea incluzivă împiedică orașul să devină mai segregat și permite cartiere cu venituri mixte. Ei spun că creează și unități accesibile desemnate în zone în care au crescut prețurile chirii și locuințelor. Și este nevoie de cel mai mult în anumite părți ale orașului, unde există un acces bun la tranzit public, spitale, școli și alte afaceri, astfel încât nu numai oamenii înstăriți să poată profita de beneficiile apropierii.

Grupul de reinvestire a comunității din Pittsburgh a prezentat recent un raport în care a declarat că zonarea incluzivă este pe cale să producă peste 150 de unități de locuințe la prețuri accesibile în cartiere cu cerere mare în cinci ani. Raportul lor a spus că IZ până acum a fost în ritm pentru a produce 20 de unități accesibile pe an în Lawrenceville, iar producția de locuințe a crescut cu 96% de la intrarea în vigoare a IZ.

Dar mulți dezvoltatori imobiliari și unii avocați pro-locuințe susțin că zonarea incluzivă face ca construirea de locuințe noi să fie mai scumpă, deoarece dezvoltatorii pot lua pierderi oferind unități pentru mai puțin decât rata pieței. Grupul de advocacy Pro-Housing Pittsburgh spune, în special, că mai multe locuințe, perioade, vor reduce prețurile prin creșterea ofertei în general. Spun, spun că punerea zonării incluzive ar avea ca rezultat mai puține unități de locuit în tot orașul și ar înăbuși creșterea. De asemenea, aceștia susțin că ar provoca chirii pe măsură ce dezvoltatorii își transmit pierderile pentru chiriași din alte unități.

Care sunt propunerile de pe masă?

Două propuneri vor fi discutate și votate de Comisia de Planificare marți. Unul ar extinde zonarea incluzivă în toată lumea. Celălalt ar lăsa cartierele individuale să decidă dacă îl va implementa – și ar solicita orașului să plătească pentru asta.

Anul trecut, primarul Ed Gainey și -a prezentat propunerea de zonare incluzivă, care s -ar aplica tuturor Pittsburgh. Ar fi nevoie de 10% din unitățile într -o dezvoltare cu cel puțin 20 de unități pentru a fi accesibile pentru persoanele cu 50% din venitul median din zonă. Potrivit adjunctului primar Jake Pawlak, asta corespunde persoanelor care fac aproximativ 17 dolari pe oră.

Ca răspuns, consilierul municipal Bob Charland și-a prezentat contra-factura, ceea ce ar permite fiecărui cartier să decidă de la sine dacă va aplica regulile de zonare-un proces întunecat care nu este definit în proiectul de lege. Charland ar extinde, de asemenea, definiția „accesibilă” pentru a include chirii mai scumpe – și ar solicita orașului sau agențiilor sale de dezvoltare să compenseze constructorii pentru costuri suplimentare pe care ar putea să le suporte zonarea incluzivă.

Charland susține că solicitarea dezvoltatorilor să ia o pierdere pe unitățile lor accesibile va alunga dezvoltarea, cu excepția cazului în care orașul se va finanța pentru a -l finanța. Avocații pro-locuințe, cum ar fi David Vatz, pentru locuințe pro Pittsburgh, consideră că planul Charland ca o „mod mai bun” de a sprijini mai multe producții de locuințe, în timp ce nu percepe costuri pentru dezvoltatori.

Unii adversari ai zonării incluziunii universale, precum consilierii Anthony Coghill și Theresa Kail-Smith, susțin proiectul de lege al lui Charland, deoarece ar bloca IZ să extindă Citywide.

Dar proiectul de lege al lui Charland are proprii critici. Membrii comisiei de planificare au avut o mulțime de întrebări și rezerve cu privire la aceasta în timpul unei audieri la începutul acestei luni. Primarul adjunct Jake Pawlak a declarat că administrația Gainey este îngrijorată de faptul că orașul nu știe câte evoluții vor fi construite în conformitate cu regulile propuse sau cât de mult ar datora orașul dezvoltatorilor în compensare.

Această ultimă preocupare a avut ecou de consilierii orașului Barb Warwick și Deb Gross, care amândoi au acuzat în mod similar proiectul de lege că a oferit dezvoltatorilor un „control gol”, și președintele consiliului Dan Lavelle.

Care este următorul pas după această audiere?

Indiferent dacă sunt aprobate sau refuzate de planificare, noile reguli de zonare vor fi la Consiliul Local pentru revizuire și votare decisivă. Cu un deget de la Comisia de Planificare, un proiect de lege nu are nevoie decât de o majoritate simplă – cinci din nouă membri ai consiliului – pentru a trece. Fără o recomandare pozitivă, are nevoie de o supermajoritate – șapte din nouă membri ai consiliului – pentru a intra în vigoare.

Zonarea incluzivă nu este singura idee de locuit la prețuri accesibile de pe masă. Alte schimbări, mai puțin controversate, subliniază oferirea dezvoltatorilor mai multă flexibilitate atunci când construiesc locuințe noi. Aceste modificări le-ar permite să se bazeze pe loturi mai mici, să elimine cerințele de parcare în afara străzii și să permită oamenilor să adauge „apartamente de bunicuță”, cum ar fi un apartament peste un garaj pe proprietatea lor.