Un judecător a ordonat luni județul Allegheny să lanseze o reevaluare completă a proprietății, stabilind o politică cu privire la o problemă de paratrăsnet pe care puțini oficiali aleși au fost dispuși să o abordeze.
Dacă reevaluarea se desfășoară la termen, se va încheia cel târziu în 2032 – stabilind noi evaluări asupra bazei de impozitare a județului la două decenii după ce județul Allegheny a reevaluat ultima proprietate în 2012.
Iar județul, cel puțin, spune că ordinul pune bazele reevaluărilor programate în mod regulat în anii următori.
Avocatul Ira Weiss, al cărui client Flavia Laun a inițiat procesul la începutul anului 2025, a salutat ordinul într-o declarație. Decizia, a spus el, „va aduce beneficii miilor de proprietari ale căror proprietăți nu au fost evaluate corespunzător de peste un deceniu… De asemenea, va beneficia și districtele școlare, municipalitățile și contribuabilii acestora”.
Motivele comune Ordinul judecătorului Kenneth G. Valasek de luni le cere oficialilor din județ „să fi început în mod semnificativ și substanțial procesul de reevaluare” până la 1 iulie 2027. Evaluarea trebuie să fie finalizată în termen de cinci ani.
Într-o declarație, județul părea să indice că va respecta ordinul mai degrabă decât să facă apel. De asemenea, a mai spus că va stabili reevaluări regulate ulterior – deși aceasta nu este o cerință specificată în ordinul judecătorului.
„Județul Allegheny înțelege ordinul instanței de astăzi și se va conforma într-un mod profesionist cu direcția de a efectua o reevaluare la nivel de județ în următorii cinci ani și ulterior la fiecare cinci ani”, se arată în comunicat.
Deși ordinul lui Valasek nu stabilește un program pentru viitoare reevaluări, „Pe baza acestui litigiu, județul a fost de acord cu reevaluări regulate în principiu”, a declarat un purtător de cuvânt al județului pentru Tuugo într-un e-mail.
Susținătorii unui calendar mai riguros pentru reevaluări au încurajat luni evoluțiile.
„Cred că hotărârea este grozavă în general”, a spus consilierul județean Dan Grzybek, care a făcut presiuni pentru o legislație care ar necesita o reevaluare la fiecare trei ani.
Dar, deși reevaluarea dispusă de instanță era cu mult întârziată, a spus Grzybek, este de asemenea important să se stabilească un calendar pentru reevaluările viitoare. Dacă acest lucru nu ar fi asigurat într-un mod obligatoriu din punct de vedere juridic, el a spus: „Va fi nevoie de o legislație care să codifice asta”, deoarece viitorii lideri de județ ar putea fi mai puțin susceptibili la reevaluări decât Innamorato.
Dar el a adăugat că este deschis la un interval de timp diferit de programul de trei ani pe care îl propusese. „Cred că este orice pentru care putem obține opt voturi”, a spus el, invocând numărul de voturi necesare pentru a obține o majoritate în consiliul format din 15 membri.
„Fie că este vorba de trei, patru sau cinci ani nu este prea important. Ceea ce contează este că acestea sunt făcute în mod regulat”, a spus el.
Între timp, el a spus: „Marele lucru este că, în special pentru această primă evaluare, ne asigurăm că obținem cele mai bune date posibile. Și realitatea este că veți avea oameni care văd o schimbare foarte semnificativă” în evaluările lor.
Proprietarii individuali de proprietăți pot vedea schimbări mari de valoare ca urmare a reevaluării – chiar dacă guvernelor locale nu li se permite să primească un profit extraordinar în veniturile fiscale totale din proces.
În multe cazuri, Gryzbek a spus: „Oamenii care ajung să vadă acele creșteri mari au fost subvenționați de vecinii lor în ultimul deceniu” în virtutea faptului că sunt ei înșiși subevaluați. Dar el a spus că județul a luat măsuri pentru a „atenua” impactul unei creșteri a valorilor asupra celor mai puțin norocoși. Pentru a amortiza și mai mult lovitura, a spus el, județul ar trebui să ia în considerare extinderea unei scutiri de gospodărie, care tratează o parte din proprietatea fiecărei locuințe ca neimpozibilă, înainte ca următoarea reevaluare să intre în vigoare.
„Vom avea timp să ne dăm seama”, a spus el.
Valasek, care a fost adus din județul Armstrong pentru a se ocupa de disputa legală de un an și jumătate, nu a oferit o opinie care să explice raționamentul deciziei sale.
Dar decizia este o victorie pentru Laun, o rezidentă a Churchill, care a spus că trăiește cu un venit fix de aproape 20 de ani, în timp ce „plătește substanțial mai mult decât cota echitabilă a impozitelor imobiliare într-un sistem învechit, discriminator și neuniform… care oferă un tratament preferențial proprietarilor de proprietăți subevaluați”.
Și într-un dosar luna trecută, Laun l-a îndemnat pe Valasek să se pronunțe pe baza pledoariilor făcute deja în dosar, care arăta un consens larg că evaluările actuale ale județului nu îndeplinesc standardele profesionale de acuratețe.
În plus, dosarul a menționat că valorile proprietăților comerciale s-au erodat substanțial de la pandemia de COVID-19 și, ca urmare, „autoritățile fiscale au fost forțate să-și majoreze ratele de milaj pentru a ține seama de deficitele lor bugetare. Acest lucru, la rândul său, a condus la proprietarii de case să-și asume mai mult decât echitabilul lor din povara fiscală generală”.
Comanda de trei pagini a lui Valasek precizează o serie de termene limită pe calea îndeplinirii termenului limită din 2032. Județul are la dispoziție șase luni să angajeze un antreprenor care să se ocupe de lucrările de reevaluare și să aibă lucrările în derulare în termen de trei luni de la angajare. Procesul de evaluare în sine, a scris Valasek, ar putea folosi tehnici care includ colectarea de date în persoană, modelarea pe computer și fotografia aeriană.
Procesul va fi supravegheat de o persoană desemnată în comun de către părțile în cauză – sau de către instanță, dacă acestea nu pot fi de acord – care va fi responsabil pentru aplicarea directivelor instanței.
Ordinul este cel mai recent caz în care o reevaluare, pe care aleșii s-au împotrivit să-și ordone ei înșiși, a fost determinată de un ordin al judecătorului. Reevaluările anterioare din 2012 și 2002 au urmat ambele din hotărâri judecătorești.
Sub predecesorii executivului județean Sara Innamorato, democrații Rich Fitzgerald și Dan Onorato, acele ordine au făcut obiectul unor continue lupte legale interne.
Și în timp ce județul nu a dat semne că va face recurs la hotărârea de luni, Innamorato, a cărui campanie din 2023 s-a angajat inițial să stabilească reevaluări regulate, a avut un ton oarecum trist. Ea a menționat că Pennsylvania este singurul stat care nu necesită un calendar pentru reevaluări. Acest lucru a dus la diferențe mari în ceea ce privește frecvența cu care județele desfășoară exercițiul.
„Într-o lume ideală, Pennsylvania s-ar alătura altor state și ar necesita reevaluări regulate la nivel de stat, mai degrabă decât să lase județele individuale să navigheze singure în această problemă”, a spus Innamorato.
Opinia judecătorului Valasek vine la câteva zile după o comisie consultativă guvernamentală de revizuire a recomandat județului să întreprindă reevaluări regulate pe cont propriudacă este nevoie. Panelul a cerut un ritm mai rapid pentru reevaluări de o dată la patru ani, mai degrabă decât abordarea de două ori pe deceniu pe care județul pare să o favorizeze. Dar grupul a fost de acord cu Innamorato că ar fi mai bine ca politica să fie stabilită la nivel de stat pentru a se asigura că județele sunt pe condiții echitabile.
Senatorul de stat Wayne Fontana, un fost membru al consiliului județean însuși, are a sponsorizat un proiect de lege pentru a stabili termene limită la nivel de statdar măsura a rămas inactiv în comisie de mai bine de un an.
.
