Dacă sunteți chiriaș, poate doriți să aruncați o privire asupra contractului de închiriere și să vedeți dacă apare cuvântul „arbitraj”.
Un caz recent în Curtea Comunică a Județului Allegheny atrage atenția asupra arbitrajului forțat – o cerință care nu permite consumatorilor să acceseze sistemul judecătoresc în litigii – și cât de des ar putea fi utilizat în închirieri rezidențiale, punând chiriașii în dezavantaj, spun avocații.
„Arbitrajul forțat spune practic că dvs., consumatorul, nu vă puteți duce cazul în instanță”, a declarat Ira Rheingold, director executiv al Asociației Naționale a Avocaților Consumatorilor. În schimb, reclamațiile sunt audiate de arbitri privați.
„Acestea sunt non-publice, sunt private, drepturile dvs. sunt foarte limitate, tipul de audieri pe care le aveți sunt foarte limitate, informațiile de tip pe care le oferiți sunt foarte limitate. Și, de multe ori, nu aveți prea mult dreptul de a face apel. (I) acest proces privat care este condus de companii mari”, a spus Rheingold.
Cazul local a început anul trecut, când un chiriaș Bethel Park a dat în judecată Lobos Management, un mare proprietar local, care a susținut probleme de mucegai într -un apartament care a împiedicat -o să locuiască în unitate.
Lobos a depus obiecții preliminare în cauză, solicitând instanței să fie eliminată procesul. Motivul? Contractul de închiriere dintre proprietar și chiriaș a inclus un limbaj care necesită chiriașului să -și litigine cererea prin arbitraj privat – nu prin sistemul de judecată din județul Allegheny. Proprietarul ar putea să ducă în continuare chiriașul la instanță pentru a evacua chiriașul sau a colecta orice chirie datorată până la o anumită sumă, potrivit contractului de închiriere.
Arbitrajul obligatoriu, de asemenea, a solicitat uneori arbitrajul forțat, impune oamenilor să -și ia plângerile împotriva unei companii către un arbitru privat, mai degrabă decât o sală de judecată obișnuită. În timp ce arbitrajul obligatoriu a devenit comun într -o serie de setări și tranzacții ale consumatorilor, avocații spun că îi pune pe mulți consumatori dezavantajați.
Într -o opinie înfiorătoare, judecătorul de plecare comun al județului Allegheny, Chelsa Wagner, a declarat că dispoziția de arbitraj a proprietarului este „inconștientă”, precum și neexecutabilă. Cazul a fost apoi soluționat în mod privat și întrerupt, dar lasă în continuare întrebări despre câte alte cazuri nu ar putea vedea niciodată interiorul unei săli de judecată din cauza unei clauze de arbitraj.
Prin avocatul ei, chiriașul care a depus dosarul inițial a refuzat să comenteze.
Într -o declarație, Lobos a declarat că compania intenționează inițial să apeleze la decizia judecătorului Wagner, înainte ca cazul să fie întrerupt.
„Ambele părți au semnat un acord de confidențialitate, deci nu putem comenta în continuare. Obiectivul nostru continuă să fie pe bunăstarea rezidenților și a angajaților, corectitudinea și transparența”, se arată în declarația prin e-mail de la Lobos.
O modalitate mai ușoară de a rezolva litigiile sau „fundamental nedrept”?
Clauzele obligatorii de arbitraj sunt frecvente în multe acorduri de zi cu zi semnal consumatorii, cum ar fi cardul de credit sau contractele de telefonie mobilă, au spus specialiștii. Proponenții susțin că arbitrajul poate aduce o rezolvare mult mai rapidă și mai ușoară a litigiilor minore decât să meargă în instanță.
Dar arbitrajul forțat îi privează pe oameni de capacitatea lor de a -și avea ziua în instanță, a declarat Rheingold, de la Asociația Națională a Avocaților Consumatorilor, un cruciat de multă vreme împotriva unor astfel de clauze incluse în contracte. Astfel de dispoziții interzic, de obicei, grupurilor de consumatori să se alăture în cazuri de acțiune de clasă.
„Există o serie de motive pentru care este fundamental nedrept ca un consumator să fie lipsit de dreptul de a merge pur și simplu la o instanță publică”, a spus Rheingold. „Îi afectează și afectează și alte persoane care ar putea dori să știe ce se întâmplă și în acest tip de caz.”
O astfel de dispoziție poate spori ceea ce este deja o diferență între proprietari și chiriași, a declarat Adam Dibuo, avocat pentru divizia de locuințe la serviciile juridice din cartier nonprofit, care reprezintă chiriași cu venituri mici.
„Există deja un dezechilibru al puterii între proprietar și chiriaș doar prin natura acestei relații. Și termeni de genul acesta, cred că lărgim acest gol, lărgim acest dezechilibru”, a spus Dibuo.
Ed Benz are aproximativ 70 de proprietăți rezidențiale în South Hills din Pittsburgh și este președintele Acre din Pittsburgh, o asociație locală de investitori imobiliari.
El a spus că nu solicită chiriașilor să meargă la arbitraj privat pentru a soluționa litigiile.
Vorbind personal și nu în numele Acre, Benz a spus că ideea nu pare corectă.
„Încerc să fiu corect cu toți locuitorii mei”, a spus Benz. „Și dacă un jucător corect, aș spune, dacă aș avea acest drept (de a merge în instanță), rezidenții mei ar trebui să aibă acest drept.”
Cu toate acestea, Benz a spus că nu va fi surprins să vadă că unii proprietari mai mari o necesită ca o modalitate mai rapidă de a rezolva problemele.
„Arbitrajul este mult mai rapid decât să treci prin magistrat”, a spus el.
În declarația sa, Lobos a declarat că clauzele de arbitraj sunt „din ce în ce mai frecvente” în contracte de închiriere și sunt „o modalitate eficientă, rentabilă și colaborativă de a rezolva litigiile între părți-reducerea costurilor legale, a timpului și a tensiunii asupra sistemului judiciar”.
De asemenea, compania a mai spus că este „angajată să protejeze drepturile civile și protecțiile legale ale chiriașilor”.
În timp ce mai mulți experți juridici cu care a vorbit cu Wesa au spus că nu au văzut niciodată o clauză de arbitraj într -un contract de închiriere rezidențială, ei au spus că nu au fost surprinși.
David Hoffman, profesor de drept la Universitatea din Pennsylvania, a fost unul dintre cei doi autori ai unui studiu din 2022 care a examinat închirierile rezidențiale în Philadelphia.
„Ne -am uitat la 200.000 de închirieri și nu cred că am văzut o singură clauză de arbitraj”, a spus Hoffman.
De atunci, Hoffman a spus că a auzit că se întâmplă în ultimii doi ani, dar nu va spune că este comun.
Un alt expert juridic care a vorbit despre capcanele arbitrajului obligatoriu pentru consumatori a spus că, din perspectiva unui proprietar, este un dezvăluire.
„Dacă aș fi avocat al proprietarului, l -aș pune cu siguranță în contractul de închiriere, deoarece înseamnă că nu voi fi trimis în judecată într -o acțiune de clasă. Nu o să merg în fața unui juriu. Și dacă (chiriașii) au nevoie de acces la dosarele mele (prin descoperire) pentru a câștiga cazul lor, bine, probabil că nu vor primi nici acest lucru”, a spus Jeff Sovern, profesor de drept al consumatorilor la Universitatea Maryland și un expert al consumului.
„O mare schimbare”
Forțând chiriașii să ia vreo dispută la arbitraj, deși nu necesită același lucru al proprietarului este fundamental inegal, a scris judecătorul Wagner în opinia sa, ceea ce a subliniat și diferența de costuri dintre soluționarea litigiilor prin arbitraj față de instanțe.
Însă instanțele au confirmat, în general, clauzele de arbitraj, au spus specialiștii juridici.
„Vor fi de multe ori în care se pare că utilizarea arbitrajului într -un caz particular este nedreaptă … iar argumentul că este nedrept nu este doar unul care a funcționat cu adevărat în multe alte contexte”, a spus Hoffman.
Deoarece proprietarii folosesc sistemul de judecată pentru a iniția evacuări împotriva chiriașilor, împiedicarea chiriașilor să folosească terenuri pare nedreaptă, a spus Rheingold.
„Pare atât de fundamental nedrept, încât ai aceste contracte care spun:„ Da, pot să o fac, dar nu poți ”, a spus Rheingold, răsunând punctul lui Wagner.
Indiferent, a spus Hoffman, având în vedere modul în care arbitrajul a devenit standard în alte tranzacții pentru consumatori, s -ar putea să se răspândească în curând și la închirieri rezidențiale.
„Cred că a avea clauze de arbitraj doar pentru plângerile din partea chiriașilor împotriva proprietarilor, în timp ce proprietarii ajung să meargă în instanță pentru procedura de evacuare ar fi o schimbare mare a legii proprietar-chiriaș”, a spus Hoffman. „… cred, cred, efecte proaste asupra condițiilor în care mulți, mulți, mulți dintre cetățenii noștri trăiesc, în special oameni care sunt săraci care nu pot negocia sau se mișcă în special cu ușurință dacă primesc o afacere proastă de la proprietarul lor.”
