Ar fi ușor să treceți cu vederea cele două case de oraș cu trei dormitoare ascunse cot la cot într-un colț al districtului dealului. LEDLIE STREET este doar în afara Bedford Avenue, dar primește puțin trafic propriu, iar casele sunt pictate pe tonuri modeste de pământ.
Dar pentru Lee Walls of Amani Christian Community Development, singura problemă cu casele este că nu sunt mai mulți dintre ei.
„După cum puteți vedea, totul este electric”, spune el în timp ce conduce un tur de la bucătăria la nivel de podea până la dormitoarele mansardelor. „Este interesant, pentru a putea trece la energia curată.”
Construite pe terenuri vacante anterior, vizavi de Parklet -ul rezervorului Bedford, ambele case sunt prevăzute pentru gospodării la sau sub 80% din veniturile mediane din zonă. Și Walls spune că probabil nu ar fi fost construite fără ajutor din partea primarului Ed Gainey – motiv pentru care dă acest turneu ca parte a unui eveniment de campanie Gainey.
„Această administrație a făcut tot ceea ce cred că trebuie făcut pentru a încuraja construirea locuințelor accesibile”, a spus Walls.
Walls creditează investițiile Gainey din fonduri federale de ajutor Covid, parte dintr -o investiție de 35 de milioane de dolari în inițiative de locuințe la prețuri accesibile prin autoritatea de reamenajare urbană a orașului.
„Vreau să văd investiții continue în districtul Hill”, a spus Walls, menționând că organizația sa speră să construiască încă 20 de unități în următorii trei -cinci ani. „Credem că există 20 de oameni care … vor să trăiască în districtul Hill. Încercăm doar să creăm inventar.”
Două unități – sau chiar 20 – s -ar putea să nu pară prea mult, având în vedere că un studiu din 2022 a constatat că Pittsburgh are nevoie de 8.000 de unități de închiriere pentru rezidenții săi cei mai săraci. Și cu Gainey care se confruntă cu o luptă grea de reelecție săptămâna viitoare, rivalul democratic Allegheny, controlorul județului Corey O’Connor, a susținut că ritmul construirii a fost prea lent. Cei doi bărbați au argumentat pentru câte unități ar trebui să obțină credit, deși peste 800 au fost construite sau sunt în construcție.
Dezvoltatorii și liderii organizației comunitare pictează o imagine mixtă a modului în care a avut succes Gainey pentru a facilita locuințele accesibile. Mulți spun că au văzut sprijin din partea administrației sale, deși chiar și susținătorii săi, uneori, au fost uneori timpul necesar pentru a începe inițiativele. Dar cei mai mulți sunt de acord că vor mai fi multe terenuri de rupt după primarul din 20 mai – și că unele provocări vor fi greu de înțeles cu indiferent de cine câștigă.
Locuințele accesibile nu sunt ușor de construit. Ernie Hogan, directorul executiv al grupului de reinvestire a comunității din Pittsburgh, a menționat că proiectele accesibile tind să aibă nevoie de mai multe surse de finanțare – cunoscute sub numele de „finanțare a decalajului” – deoarece creditele fiscale federale nu au ținut pasul cu inflația.
„Am văzut că sursa de finanțare de la guvernul federal acoperă practic mai puțin costurile unui proiect astăzi”, a spus el. „Acest lucru a dus la municipalitățile locale și guvernele de stat care trebuie să se oprească pentru a umple decalajul, ceea ce a devenit semnificativ mai mare decât a fost atunci când programul a fost conceput pentru prima dată.”
Deoarece costurile de inflație și construcție au continuat să crească, a devenit mai greu să finanțați locuințe la prețuri accesibile, chiar dacă nevoia acesteia crește. Și există mai mulți nori de furtună la orizont: apariția tarifelor federale și schimbarea priorităților de finanțare ale administrației Trump, a spus Hogan, ar putea însemna creșteri suplimentare ale inflației și mai puțini bani federali pentru a ajuta dezvoltatorii să acopere costurile adăugate.
„Cu tarifele în aer, este un fel de ecran de fum sau o acoperire pentru industria aprovizionării cu clădiri și altele pentru a începe să crească din nou costurile, ceea ce a continuat să crească”, a spus el.
Totuși, Hogan spune că orașul a făcut pași înainte, inclusiv lansarea unui plan cuprinzător care va ghida creșterea viitoare în fiecare cartier. Orașul nu a mai avut niciodată un plan cuprinzător, iar Hogan consideră că poate fi un element important pentru gestionarea creșterii înainte.
„Cred că va crea o foaie de parcurs foarte bună, clară”, a spus el. „Poate privi cu adevărat utilizarea terenurilor pe întregul oraș și modul în care orașul va crește în mod natural în următorul deceniu, pentru a putea apoi aloca programe și strategii în jurul politicii pentru a reseta acel cod de zonare pe baza unui plan de creștere formalizat.”
Dezvoltatorii recunosc că locuințele accesibile sunt o provocare.
„Aș spune că este un mediu dificil în acest moment”, a spus Tom Frank, directorul executiv al filialei Pittsburgh a Asociației de Dezvoltare a imobiliarelor comerciale Niop. El a citat, crescute restricții de creditare și costuri de construcție, precum și ratele dobânzilor de urcare. „Asta nu ajută problema.”
Dar un alt lucru care nu ajută, a spus el, este „birocrația” și termenele de hârtie lente, în timp ce agravează problema din Pittsburgh. „Trebuie să sari prin multe cercuri”, a spus Frank. „Permiterea calendarului, în special din partea zonării, poate fi mult mai lungă decât ne -am anticipat … ar trebui să ne gândim la modalități prin care putem face mai ușor și nu mai restrictiv.”
Aceasta este o problemă pe care O’Connor s -a angajat să o abordeze în timp ce se afla pe traseul campaniei. Niop Pac din Pittsburgh a găzduit o strângere de fonduri pentru el și a făcut o donație proprie.
Frank a susținut că orice întârziere poate fi costisitoare pentru o nouă dezvoltare: „Este un proces care se trage într -adevăr de mult timp, iar timpul este risc, iar riscul este bani.”
Frank a spus că Cleveland și Columbus, Ohio, ambele au mai multe termene de autorizare mai previzibile și că alte orașe accelerează, de asemenea, permițând în mod specific proiectelor de locuințe la prețuri accesibile. Pittsburgh ar trebui să -și urmeze obiective similare, a spus el.
Frank speră, de asemenea, să se concentreze mai mare pe eficiența departamentului de autorizare, licențiere și inspecții (PLI) a orașului. Deschiderea de anul trecut a contorului One Stop PGH, care vizează adunarea cererilor de autorizare și planificare sub un singur acoperiș, trebuia să eficientizeze procesul. Dar Frank spune că este prea curând pentru a vedea dacă a avut un impact pozitiv.
„Aș dori doar să -i dau un pic mai mult timp și să văd ce funcționează cu el”, a spus el.
Michael Polite, vicepreședinte executiv al dezvoltatorului de locuințe cu venituri mixte Beacon Communities, susține că administrația lui Gainey a îmbunătățit permisul.
„Aș spune în comparație cu acum câțiva ani, este mai bine”, a spus Polite, un susținător Gainey.
Și, în timp ce ar dori să vadă îmbunătățiri suplimentare – „ideea nu este că ați rezolvat -o și acum ați terminat”, a spus el – simplul fapt că administrația lui Gainey se concentrează pe atenția asupra locuințelor accesibile a ajutat
„Există în mod clar un interes, nu? Și acest interes duce la crearea resurselor de care aveți nevoie pentru a o termina.”
El spune că autoritatea pentru locuințe a orașului a fost de mare ajutor în mutarea proiectelor. Compania sa a păstrat Școala Letsche din districtul Hill și a transformat-o într-o clădire de apartamente cu utilizare mixtă, adăugând 39 de unități de închiriere de piață accesibile și 7 noi, cu ajutorul autorității de reamenajare urbană a orașului și autorității pentru locuințe. Dezvoltatorul lucrează, de asemenea, la proiecte accesibile în clădirile de birouri convertite din centrul orașului.
El consideră că autoritatea pentru locuințe are loc să se îmbunătățească: El crede că ar putea găsi o modalitate mai eficientă de a conecta familiile eligibile cu vouchere de locuințe bazate pe proiect, care ajută la plata chirii pentru o unitate la o dezvoltare dată.
Organizațiile de dezvoltare a vecinătății spun, de asemenea, că au observat îmbunătățiri sub Gainey.
„Cred că am observat o cantitate corectă de activitate în Garfield, care a fost susținută de oraș”, a spus Rick Swartz, directorul executiv al Bloomfield-Garfield Corporation. Organizația sa și alții din zonă au reușit să obțină atât proiecte de locuințe de închiriere, cât și proiecte pentru vânzare finalizate în Garfield cu ajutorul URA, a spus el.
„Cooperarea care provin de la Autoritatea de reamenajare urbană este la fel de bună ca a fost vreodată”, a spus el. „Aveți oameni acum în poziții la autoritatea care înțeleg cartierele și înțeleg capacitatea pe care grupurile ca ale noastre trebuie să le poată face proiecte.”
Bill Shimko, directorul executiv al Alianței Hilltop, îl creditează pe Gainey pentru că a început banca funciară a orașului. Agenția ajută la eliminarea obstacolelor legale pe terenurile cu idle lungi, astfel încât alte agenții să poată începe dezvoltarea. A fost moribund ani de zile după ce a fost înființat în 2014, dar acum se mândrește că au pus 150 de proprietăți disponibile pentru reutilizare.
„Când mă uit la progresul pe care orașul l -a făcut prin malul funciar … văd acele tipuri de lucruri la fel de utile eminamente”, a spus Shimko.
Cu toate acestea, atât Shimko, cât și Swartz spun că un obiectiv presant pentru oraș ar trebui să fie îmbunătățirea procesului de accesare a accesului la case delincvente sau vacante, astfel încât acestea să poată fi reabilitate și vândute ca locuințe accesibile. Swartz spune că procesul se mișcă lent și este împiedicat în instanțe.
„Există o mulțime de proprietăți deținute de oraș, care știu o mulțime de organizații precum Hilltop Alliance se uită și ne gândim:„ Oh, dacă am putea pune mâna pe cele în timp util, ar fi grozav ”, a menționat Shimko. „Nu văd cantitatea de proprietăți reciclate pe care orașul trebuie să le fi reciclat, dacă dorim să îndeplinim obiectivele care au fost îndeplinite de evaluarea nevoilor de locuințe.
„Se întâmplă lucruri, dar pur și simplu nu par să se întâmple destul de repede și nu par să fie la fel de viabile pentru organizațiile de cartier care sunt interesate de dezvoltare ca asta pentru a se întâmpla rapid.”
De asemenea, Shimko și Swarz doresc să se concentreze mai mult pe unitățile pentru vânzare, în loc de închirieri exclusiv, pentru a construi proprietatea de case și bogăția generațională în zone defavorizate. Dar ei recunosc că este un munte înalt de urcat, în parte pentru că există mai puține resurse federale pentru casele ocupate de proprietari ..
„Dacă veți produce locuințe accesibile în număr mai mare, calea mai practică în acest moment este să o faceți ca locuințe de închiriere, deoarece acolo este mai ușor să găsiți resursele pentru ca proiectul să funcționeze”, a spus Swartz.
„Pentru viitorul orașului, cum îi ajutăm pe acei oameni să rămână în oraș ca proprietari de case? Și nu doar ca chiriași. Acesta este puzzle -ul care trebuie rezolvat. Pentru că, dacă nu pot găsi o casă de cumpărat în oraș, vor găsi o casă pentru a cumpăra în suburbii și veți pierde populația, deoarece oamenii încep să formeze familii și să aibă copii.”
Având în vedere că amenințarea imensă a tarifelor potențial crește și mai mult costurile de construcție, spune Swartz, drumul care urmează este probabil să fie provocator – pentru orice primar de speranță.
„Nu ne vom dori drumul către un loc mai bun când vine vorba de locuințe accesibile”, a spus el. „Este o problemă de disponibilitate a terenurilor, disponibilitatea finanțării care poate reduce costurile până la punctul în care locuințele pot fi accesibile. Și apoi devine o problemă a costurilor materialelor și a forței de muncă.”
El spune că nu există un glonț magic care să rezolve problema.
„Cred că se încadrează în categoria„ Nimic nou sub soare ”.
