În sala de aur de la etajul al patrulea a Tribunalului din județul Allegheny, o mână de aleși locali, avocați pentru locuințe, dezvoltatori și alți experți s-au adunat săptămâna trecută pentru ceea ce este de obicei o afacere grea de politică: o întâlnire informațională găzduită de un comitet al Camerei de stat.
Tema întâlnirii a fost oferta de locuințe și a existat un acord larg din partea vorbitorilor că regiunea și statul au nevoie de mai mult. Mulți participanți au citat planul de locuințe al guvernatorului Josh Shapiro, care prevede că Pennsylvania va avea nevoie de 450.000 de noi unități de locuințe până în 2035; la ratele actuale, statul nu va atinge acest obiectiv cu aproape 185.000 de case.
Dar două viziuni diferite despre politica locativă au fost expuse.
Pe de o parte: Un oficial din biroul primarului din Pittsburgh Corey O’Connor, Matt Singer, a subliniat eforturile lui O’Connor de a face mai ușor și mai rapid construirea de locuințe în oraș prin revizuirea permiselor și a altor sisteme.
Pe de altă parte: Executivul județului Allegheny, Sara Innamorato, a subliniat pierderea regiunii de apartamente la prețuri accesibile, sarcinile cu care se confruntă chiriașii cu venituri mici și obstacolele cu care se confruntă cumpărătorii pentru prima dată pe măsură ce prețurile cresc.
Singer a vorbit despre dorința de a accelera creșterea și de a ușura construcția prin eliminarea guvernului în domeniile de autorizare și zonare. El a folosit cuvinte precum „accelerează”, „reformă”, „cală rapidă”.
Pittsburgh, a spus el, este într-un punct de inflexiune.
„Putem rămâne un loc în care este dificil să construim noi locuințe, să reparam și să întreținem locuințele existente și să convertim noi locații în utilizări mai bune și mai bune, sau putem deveni un loc care se concentrează pe creștere și un loc care funcționează pentru toată lumea, primind pe toată lumea”, a spus Singer.
Dar mărturia lui Innamorato s-a sprijinit mai mult pe evidențierea modului în care piața singură nu deservește chiriașii și potențialii cumpărători de case din cele mai mici categorii de venituri – sau chiar pe cei ale căror venituri sunt mai apropiate de medie.
Ea a subliniat că din 2019 până în 2024, județul a pierdut peste 44.000 de apartamente care s-au închiriat cu mai puțin de 1.000 de dolari pe lună. În același timp, a câștigat aproape 13.000 de apartamente care se închiriază pentru mai mult de 2.000 de dolari pe lună, a spus ea. (Aceasta a fost în timp ce populația atât a gospodăriilor cu venituri mici, cât și a celor cu venituri mari a rămas aproximativ aceeași.)
Prețul tuturor a crescut din 2019, desigur, iar avocații pentru locuințe așteaptă finalizarea unui studiu care analizează ceea ce a determinat aceste tendințe. Însă, deocamdată, îngrijorarea este că noile unități care se construiesc în regiune, cel puțin până acum, nu produc locuințe mai accesibile pentru cei de la baza scării.
„De asemenea, la fel ca multe alte regiuni, avem o problemă de conservare a locuințelor care trebuie rezolvată”, le-a spus Innamorato legislatorilor adunați. „Putem construi tot ce ne dorim, dar dacă vom continua să pierdem unități, vom ajunge în continuare într-o situație negativă.”
Într-un fel, diferența de accent a încapsulat dezbaterile despre locuințe care au loc în Pittsburgh de ani de zile. De exemplu, fostul primar din Pittsburgh, Ed Gainey, s-a confruntat cu respingerea dezvoltatorilor și a susținătorilor pro-locuințelor pentru susținerea sa pentru zonarea incluziunii la nivelul întregului oraș, un mandat conform căruia dezvoltările de locuințe mai mari includ o anumită parte din apartamente la prețuri accesibile.
Aceste diferențe nu ar trebui să surprindă pe nimeni care a acordat o atenție deosebită modului în care aleșii noștri au vorbit despre locuințe.
Innamorato a inițiat politici care ajută persoanele fără adăpost să intre în locuințe și îi ajută pe cei care cumpără pentru prima dată o casă cu venituri mici până la moderate. Atât la nivel de stat, cât și la nivel de județ, ea se concentrează, de asemenea, pe a-i ajuta pe proprietarii de case să-și mențină proprietățile.
Între timp, O’Connor nu a ascuns faptul că vrea să înlăture barierele de zonare, accelerând lucrurile pentru dezvoltatori pentru a ajuta orașul și baza sa de impozitare să crească.
(Miercuri, de fapt, a susținut o conferință de presă pentru a evidenția o serie de reforme. Printre actualizările pe care le-a evidențiat: o bandă rapidă de o zi lucrătoare a permisului EZ pentru proiecte simple, o opțiune de inspecție prin apel video pentru anumite tipuri de permise și o configurație reînnoită pentru întâlnirile de pre-solicitare.)
Deci, sunt aceste viziuni în conflict: mai puțin guvern versus mai mult guvern? Politici care acordă prioritate dezvoltatorilor să se miște rapid sau politici care acționează pentru a se asigura că gospodăriile cu venituri mici nu sunt lăsate în urmă?
Sau sunt ele mai aliniate decât par la început: o combinație potențial sinergică de eliminare a barierelor de autorizare și zonare care împiedică producția de locuințe, combinată cu subvenții guvernamentale direcționate pentru gospodăriile care au cea mai mare nevoie de ele?
Deși au existat cu siguranță puncte diferite de accent în abordarea lui O’Connor și Innamorato, acestea ar putea reflecta doar domeniile diferite ale guvernării orașului și județului. Județul nu are putere de zonare – aceasta este lăsată în seama funcționarilor municipali. Dar are un rol major în furnizarea de servicii sociale, cum ar fi asistența pentru locuințe și prevenirea evacuărilor.
Niciunul dintre cei mai mari doi aleși locali ai regiunii nu a criticat abordarea celuilalt. Și primăria a spus că O’Connor și Innamorato sunt aliniate în ceea ce privește utilizarea terenurilor, infrastructură, dezvoltarea economică și producția de locuințe.
Cel puțin un expert în locuințe care s-a adresat legislatorilor de stat săptămâna trecută părea să susțină o strategie cu toate cele de mai sus.
Lena Andrews, CEO al ACTION Housing, cel mai mare dezvoltator de locuințe nonprofit din regiune, a vorbit pe larg despre modul în care sunt necesare subvenții pentru locuințe – dar la fel este și reforma zonei.
„Aceasta nu este o criză pe care o putem rezolva doar cu subvenții”, a spus ea pentru panelul Camerei. „De asemenea, trebuie să construim mai multe locuințe de mai multe tipuri în mai multe locuri și să facem acest lucru mai ușor și mai rapid.”
Prea mult timp, a spus ea, codurile de zonare învechite au făcut „dificil sau ilegal să construiți altceva decât case unifamiliale detașate, adesea pe loturi mari. Adesea, aceasta nu este locuința de care locuitorii (Pennsylvania) au nevoie sau și le pot permite”.
Andrews a sugerat legiuitorilor de stat să ia în considerare o combinație de reforme de zonare, împreună cu investiții în infrastructură, autorizații mai previzibile și ajutor pentru municipalitățile mai mici, precum și angajarea angajatorilor mari pentru a ajuta la crearea mai multor locuințe pe care și le pot permite lucrătorii lor.
Niciuna dintre aceste recomandări singură nu va rezolva problemele noastre cu locuințe, a spus ea. Dar împreună, ar putea fi „o cale reală și realizabilă către construirea caselor de care regiunea noastră are nevoie”.
