După săptămâni de dezbateri, un consiliu municipal divizat a votat pentru ca Comisia de planificare să evalueze proiectul de lege al consilierului Bob Charland pentru a controla potențiala utilizare a zonei incluzive.
În prezent, orașul ia în considerare diferite abordări ale zonei incluziunii, care impun dezvoltatorilor să facă o anumită parte din unitățile din noile lor clădiri la prețuri accesibile. Abordarea este folosită deja într-o mână de cartiere ale orașului, iar o propunere din partea administrației primarului Ed Gainey de a o aplica în întreg orașul așteaptă în prezent revizuirea de către oficialii de planificare.
a lui Charland factură alternativă ar lăsa fiecare cartier să decidă singur dacă aplică regulile de zonare. Extinde definiția termenului „accesibil” pentru a include chiriile mai scumpe – și solicită orașului Pittsburgh, Autorității de Redezvoltare Urbană sau Autorității pentru Locuințe să compenseze dezvoltatorii pentru costurile suplimentare pe care le-ar putea cauza zonarea incluzivă.
Consiliul a votat 6 la 3 pentru ca măsura lui Charland să fie mutată în continuare pentru ca Comisia de planificare, formată din nouă membri, să o revizuiască. Oficialii ar avea în vedere o recomandare pe care ar trimite-o consiliului pentru a o revizui înainte de a vota măsura. Judecând după discuția de miercuri, acea dezbatere va fi controversată.
„Dacă există dorința ca consiliul să creeze un alt proiect de lege care să nu fie proiectul de lege al primarului, putem face asta, dar cred că ceea ce trebuie să facem este să stăm jos și să avem o conversație serioasă, iar acest proiect de lege nu este serios”, a obiectat consilierul Barbara Warwick. „Acesta este doar obstrucționist și într-adevăr doar o pierdere de timp pentru toată lumea.”
Alți membri ai consiliului au susținut măsura în ciuda rezervelor cu privire la aceasta, chiar dacă doar în scopul unei discuții ulterioare.
„Propunerea de lege a consilierului Charland este departe de a fi perfectă”, a spus consilierul Erika Strassburger. „Dar ridică unele puncte de discuție despre care cred că toată lumea din consiliu poate fi de acord că sunt puncte importante de discuție. Și pentru a menține acele puncte de discuție prezente, am fost de acord cu unii dintre colegii mei din consiliu că are sens să-l trimit comisiei de planificare.”
Cine plătește factura?
Zonarea incluziunii nu este un subiect nou în Pittsburgh. S-a discutat într-o anumită formă de ani de zile și a fost implementat în cartierele Lawrenceville, Bloomfield, Polish Hill și părți din Oakland.
Propunerea lui Gainey, care este în prezent în faţa Comisiei de urbanismar necesita ca 10% din unitățile dintr-o dezvoltare să fie accesibile oamenilor la 50% din venitul mediu al zonei. Potrivit viceprimarului Jake Pawlak, asta corespunde oamenilor care câștigă aproximativ 17 USD pe oră.
Susținătorii locuințelor la prețuri accesibile spun zonarea incluziunii ajută la construirea unui cartier cu venituri mixteîn special acolo unde există acces la magazine, restaurante și transport public. Dar dezvoltatorii și unii susținători ai locuințelor susțin că cel mai bun mod de a face locuințele mai accesibile este să le facă mai disponibile – chiar și la prețuri mai mari.
Ei susțin că zonarea incluziunii face construirea de noi locuințe mai costisitoare și ar avea ca rezultat mai puține unități în general. Charland a spus că Pro Housing Pittsburgh, un grup care se uită cu îndoială la politicile care încetinesc construcția de case, i-a ajutat la elaborarea facturii. Mai mulți membri ai grupului au vorbit miercuri la un comentariu public în sprijinul proiectului de lege.
Charland, care este chiriaș, a spus că, deoarece includerea unităților la prețuri accesibile este mai scumpă pentru dezvoltatori, cheltuielile suplimentare sunt adesea transferate prin chirii mai mari percepute de chiriași ca el – și nu era corect să ne așteptăm ca singuri chiriașii să suporte povara programului.
Abordarea Gainey, a spus el miercuri, „se bazează într-adevăr pe clasa de închiriere pentru a plăti aceste unități. … Nu cred că este corect ca eu, personal, cetățeanul Bob, să plătesc mai mult decât oricine altcineva de aici. Sper că putem dezvolta un program în care eu nu sunt persoana cu cea mai mare piele în joc în acest proces.”
Charland a recunoscut că nu este sigur cât ar costa orașul să ofere subvenția. Dar și-a temperat propunerea în ultimele zile. Versiunea sa originală, de exemplu, spunea că casele care erau accesibile persoanelor care realizează 120% din venitul mediu al zonei ar putea primi subvenții. Dar proiectul de lege a fost modificat săptămâna trecută pentru a limita programul la casele care erau accesibile persoanelor care nu au mai mult de 99% din venitul mediu al zonei. A făcut și alte modificări.
O „cascoală politică”?
În ciuda acestor modificări, doi membri ai consiliului în special, Barb Warwick și Deb Gross, s-au opus cu vehemență proiectului de lege. Gross, în special, a fost implicată în discuții privind zonarea incluziunii în districtul său din 2015, o moștenire de care este pasionată. Zonarea incluziunii, spune ea, este importantă pentru a împiedica cartierele să devină „locuri de joacă pentru bogați”.
„Dacă permitem concentrarea bogăției în anumite cartiere ale orașului, facilităm sărăcia concentrată”, a spus ea după întâlnire.
Ea speră ca proiectul de lege să primească o recomandare negativă la comisia de planificare.
„Și când ni se va întoarce, ar trebui să votăm nu”, a spus ea. „Vreau să spun, este plin de contradicții interne și scris neglijent.”
Warwick s-a referit la proiectul lui Charland ca fiind o „cascoală politică” menită să încetinească adoptarea pachetului de zonare incluzătoare al primarului. Ea a descris argumentul potrivit căruia orașul ar trebui să plătească pentru zonarea incluziunii drept „necinstit”, deoarece orașul cheltuiește deja mulți bani pe locuințe la prețuri accesibile. Programele de voucher cu finanțare HUD sunt deja disponibile, a remarcat ea, chiar dacă deseori nu sunt profitate de dezvoltatori.
Charland a spus după întâlnire că nu ia în serios acuzațiile că proiectul său de lege este obstructiv.
„Cred că cei care fac aceste critici au motivele lor politice de a sprijini orbește o politică despre care știu că nu funcționează”, a spus el. „Prefer să elaborez o politică productivă, de colaborare, în loc să fac doar ceea ce primarul îmi cere să fac.”
În cele din urmă, lui Gross și Warwick li s-a alăturat doar consilierul Khari Mosley în votul pentru a nu transmite propunerea. Unii membri ai consiliului au votat oricum să-l trimită comisiei de planificare, pentru a continua o discuție puternică.
„Nu mă aștept pe deplin de la comisia de planificare să o împace pentru noi. Aceasta va fi treaba noastră”, a spus Strassburger. „Cred că asta ne oferă, de asemenea, un pic de timp pentru a continua să ne întâlnim cu membrii comunității, să-i educăm cu privire la implicațiile care ar fi și să ne acționăm împreună.”
Președintele Consiliului, Dan Lavelle, a declarat după întâlnire că nu va vota proiectul lui Charland așa cum este scris. El și-a exprimat îngrijorarea săptămâna trecută cu privire la posibilitatea ca orașul să-și permită o subvenție pentru locuințe pe termen nelimitat, mai ales având în vedere previziunile conform cărora orașul se confruntă cu bugete slabe în următorii câțiva ani.
Totuși, Lavelle a spus: „Cred că fiecare membru al consiliului, atunci când introduce legislația, ar trebui să aibă felul său de zi în instanță. Și, trimițându-l Comisiei de planificare, are această oportunitate de a-și verifica pe deplin factura.”
„Cred că un scenariu ideal ar fi ca Comisia de planificare să preia ambele proiecte de lege împreună (și) să le trimită înapoi la consiliu, astfel încât să putem pune pe masă ambele proiecte de lege și să avem un dialog solid.”
Charland, de asemenea, vede loc de compromis. El a spus că speră ca factura sa „ar putea fi un loc de plecare pentru o conversație.
„Speranța mea este că acest lucru ne permite să avem ocazia să acceptăm aceste propuneri… și să avem de fapt o discuție sănătoasă despre ceea ce credem că vrem să vedem, cine ar trebui să plătească pentru asta și unde ar trebui să meargă.”
