Senatul a adoptat cel mai mare proiect de lege privind locuințele din ultimele decenii – o legislație bipartizană menită să îmbunătățească accesibilitatea și disponibilitatea locuințelor prin dereglementare, extinderea programelor vechi și interzicerea investitorilor instituționali să cumpere case unifamiliale, cu câteva excepții.
Proiectul de lege a trecut cu 89 la 10.
„Sunt democrații. Sunt republicani. Sunt piese pe care le-au construit împreună”, a declarat senatorul Elizabeth Warren, deputat în Massachusetts, un co-sponsor al proiectului de lege, într-un interviu pentru NPR. „Acesta este punctul forte al acestui proiect de lege”.
„Nu este o problemă republicană sau o problemă democrată”, a declarat senatorul Tim Scott, RS.C., celălalt sponsor al proiectului de lege, vorbind înainte de votul din Senat. „Este o problemă de a ajuta mame precum cea care m-a crescut, femeia uimitoare care a fost, să devină proprietari de case”.
Multe dintre prevederile proiectului de lege sunt menite să stimuleze oferta de locuințe a Statelor Unite. Casa tipică vândută în SUA – la un preț de aproximativ 400.000 de dolari – este cu mult peste ceea ce își poate permite familia mediană. Lipsa de locuințe este responsabilă pentru o mare parte din acest cost, deoarece oferta limitată crește prețurile. O estimare de la Realtor.com pune deficitul dintre unitățile disponibile și cerere la 4 milioane.
„Dacă vrem să reducem costul locuințelor, trebuie să construim mult mai mult”, a spus Warren. „Și ceea ce îmi place la acest proiect de lege este că conține mai mult de 40 de prevederi diferite, toate care vizează aceeași direcție, care este să dea un impuls către construirea mai multor locuințe”.
O mare parte din proiectul de lege oglindește unul adoptat de Parlament luna trecută, 84% dintre prevederile acestuia din urmă ajungând în versiunea Senatului.
Diferența majoră dintre cele două proiecte de lege este introducerea de către Senat a unei interdicții care ar împiedica orice investitor care deține cel puțin 350 de case să cumpere mai multe.
„Am pus acest proiect de lege împreună cu convingerea profundă că familiile ar trebui să locuiască în case și pentru asta sunt casele”, a spus Warren. „Nu sunt acolo pur și simplu ca vehicule de investiții pentru capitalul privat de pe Wall Street”.
Cercetările sunt mixte cu privire la impactul pe care acești mari investitori îl au asupra prețurilor locuințelor: un raport al grupului de cercetare Urban Institute a constatat că investitorii mari – cei cu prezență pe cel puțin trei piețe și cu cel puțin 1.000 de case – dețin doar 3% din chiriile unifamiliale la nivel național. Freddie Mac a descoperit că investitorii instituționali pot juca un rol mic în creșterea prețurilor, dar a constatat că aceștia sunt mult mai puțin semnificativi decât factorii principali, cum ar fi construcția limitată și migrarea către orașe cu costuri ridicate.
Există câteva excepții de la limitele proiectului de lege asupra proprietarilor instituționali, cum ar fi permiterea investitorilor să cumpere case care necesită o renovare serioasă pentru a le aduce la cod și permiterea investitorilor să dețină locuințe noi construite pentru închiriere, cunoscute sub denumirea de construcție pentru închiriere. Dar investitorilor li se va cere să vândă acele case după șapte ani, chiriașul având primele bani de cumpărat.
Construcția pentru închiriere, cândva un colț de nișă al pieței imobiliare, reprezintă acum aproximativ 7% din construcția de case unifamiliale noi. Susținătorii tendinței spun că aceasta face locuințele la prețuri accesibile pentru toată lumea, argumentând că construirea de noi locuințe reduce costurile atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași, prin creșterea ofertei generale.
Într-o scrisoare deschisă, 79 de grupuri din industrie reprezentând administratorii de proprietăți, precum Institutul de Management imobiliar, precum și organizații de advocacy care susțin construirea mai multor locuințe locale, au spus că susțin noua legislație privind locuințe, dar cred că versiunea Senatului ar trebui să elimine cerința de vânzare a caselor construite pentru închiriat. Scrisoarea avertizează că prevederea „ar elimina efectiv producția de locuințe Build-to-Rent (BTR)”.
Când președintele Trump a semnat un ordin executiv în ianuarie pentru a limita investitorii mari să cumpere case, el a dat permis pentru a construi case pentru a închiria.
„Ordinul executiv al președintelui includea o excepție pentru locuințele construite pentru închiriere”, a declarat Ken Wingert, directorul de advocacy al Asociației Naționale a Constructorilor de Case, pentru NPR într-o declarație trimisă prin e-mail. „Orice factură de locuință care ajunge la biroul lui ar trebui să facă același lucru”.
Nu toate grupurile industriale se opun prevederii. Asociația Națională a Agenților Imobiliari susține proiectul de lege și, în noiembrie, a început să facă presiuni ca investitorii mari să vândă mai multe dintre chiriile lor cumpărătorilor de case.
„Împărtășim obiectivul de a ne asigura că există suficiente locuri în care oamenii să locuiască și de a extinde accesul la proprietatea casei”, a declarat Shannon McGahn, directorul de advocacy al asociației, pentru NPR într-o declarație trimisă prin e-mail.
Dereglementarea caselor prefabricate
O altă secțiune a proiectului de lege vizează stimularea construcției de locuințe construite în fabrică, în mare parte prin eliminarea cerinței ca acestea să aibă un șasiu permanent. Un cadru de oțel permite transportul unor astfel de locuințe, dar multe case prefabricate sunt așezate pe fundații permanente și nu se mai mută niciodată.
Crearea de locuințe prefabricate este mai rapidă decât construirea la fața locului și reprezintă aproximativ jumătate din costul pe metru pătrat. Cel puțin nouă state și-au relaxat restricțiile de zonare privind locuințele prefabricate, pentru a ajuta la abordarea penuriei de locuințe și a prețurilor ridicate.
„Casele de început care au fost construite în anii ’50 și ’60 pur și simplu nu sunt făcute astăzi”, a spus Rachel Siegel de la Pew Charitable Trusts, o organizație nonprofit de cercetare și politică. „Locuințele fabricate chiar pot umple acest gol foarte bine, fără subvenție”.
Experții în politici de locuințe spun că eliminarea cerinței privind șasiul ar putea economisi constructorilor aproximativ 5.000 până la 10.000 de dolari în costuri de construcție. De asemenea, ar permite un design mai flexibil, facilitând adăugarea unui al doilea etaj sau subsol, de exemplu. Multe localități limitează, de asemenea, unde pot merge casele construite din fabrică dacă au un șasiu permanent.
Investiții private în închirieri la prețuri accesibile
Legea One Big Beautiful Bill de anul trecut a revizuit creditul fiscal pentru locuințe pentru persoane cu venituri mici. Programul oferă credite fiscale dezvoltatorilor care alocă un anumit număr de unități accesibile familiilor cu venituri mici. Legea privind impozitele și cheltuielile a mărit câte credite ar putea aloca statele pentru aceste programe.
Băncile profită adesea de acest program pentru a investi în construcția de locuințe la prețuri accesibile, dar sunt limitate de plafonul pentru investițiile publice (PWI). Conform vechilor reguli, băncile puteau investi doar 15% din capitalul lor ajustat la risc în aceste tipuri de proiecte. Noul proiect de lege ar crește valoarea la 20%, permițând băncilor să investească mai mult în locuințe, în timp ce profită de programul extins de credit fiscal pentru locuințe pentru persoane cu venituri mici.
„Considerăm creșterea PWI ca fiind cea mai importantă parte a acestui proiect de lege atunci când vine vorba de oferta de locuințe”, a declarat Sarah Brundage, președinte și CEO al Asociației Naționale a Creditatorilor de Locuințe Affordable. „Ridicarea acestui plafon ar deschide o capacitate suplimentară de investiții de miliarde de dolari”.
Proiectul de lege vizează eficientizarea construcției și amestecarea finanțării
Alte aspecte ale proiectului de lege se referă la accelerarea construcției de case, inclusiv prin dereglementare.
O prevedere ar eficientiza analizele de mediu atunci când se construiesc case situate între clădirile existente. Un altul ar crea un program de granturi pentru comunități pentru a dezvolta „cărți de modele” de proiecte de locuințe preaprobate, reducând numărul de aprobări necesare pentru a se asigura că sunt la cod. Un program similar este deja în derulare în Vermont.
Multe dintre aceste programe sunt fie granturi bloc noi – cum ar fi un fond pentru sprijinirea proiectelor de construcții inovatoare – sau extinderi ale granturilor bloc existente, cum ar fi Programul de parteneriate pentru investiții HOME, care vor oferi finanțare pentru a face locuibili clădirile abandonate.
Unele grupuri, precum Institutul Cato, un think tank libertarian, susțin că aceste stimulente federale au fost soluția de bază a Washingtonului pentru problemele legate de locuințe timp de decenii și nu au reușit să prevină criza actuală. Principalii beneficiari ai acestor granturi, susțin criticii, sunt senatorii care ajung să arate dolarii federali pe care i-au adus înapoi în comunitățile lor.
„Oricui căruia nu-i place situația în care ne aflăm în politica de locuințe în acest moment nu ar trebui să-i placă acest lucru (factura de lege), pentru că este doar o continuare a tuturor porcăriilor pe care le-au făcut”, a declarat Norbert Michel, vicepreședinte și director al Centrului pentru Alternative Monetare și Financiare al Institutului Cato. Consiliul de redacție a lui a descris proiectul ca fiind „plin de porc” și „un plan pentru un Washington mai mare”.
Pentru Warren, însă, natura expansivă a proiectului de lege este ceea ce l-a ajutat să obțină sprijin bipartizan.
„Gândește-te la acest proiect de lege ca la o chifteluță”, a spus Warren. „Conține o mulțime de ingrediente diferite, dar faptul că sunt toate împreună este ceea ce îl face atât de delicios.”
Reconcilierea versiunilor Camerei și Senatului
Politico a raportat că președintele Camerei, Mike Johnson, R-La., a declarat în timpul unei întâlniri republicane cu ușile închise că proiectul de lege al Senatului va trebui probabil să meargă la conferință pentru a fi negociat între cele două camere.
Pe lângă modul în care ambele camere abordează rolul investitorilor instituționali pe piața imobiliară, parlamentarii Camerei și Senatului sunt, de asemenea, împărțiți în ceea ce privește limbajul care ar interzice Rezervei Federale să emită o monedă digitală. Proiectul de lege al Senatului cere o interdicție temporară, dar membrii ultraconservatorului House Freedom Caucus au respins și au cerut ca interdicția să fie permanentă.
Chiar dacă ambele camere pot fi de acord, proiectul de lege ar putea avea probleme când ajunge la biroul lui Trump. El a spus că nu va semna nicio legislație până când Congresul nu va adopta Legea SAVE America, care ar cere alegătorilor eligibili să furnizeze documente care să ateste cetățenia lor americană înainte de a li se permite să voteze.
Cu toate acestea, un proiect de lege adoptat de ambele camere poate deveni lege dacă președintele nu ia nicio măsură și trec 10 zile cu Congresul în sesiune.
