Ți-ai cumpărat casa în anii pandemiei? Felicitări, există șanse mari să aveți o rată ipotecară foarte ieftină. Poate sub 3% – aproximativ jumătate din media actuală pentru un credit ipotecar fix pe 30 de ani.
Pentru potențialii cumpărători care au ratat fereastra de aur, se poate simți că și-au pierdut oportunitatea de a-și permite o casă.
Dar se dovedește că există o modalitate de a întoarce ceasul pieței imobiliare: se numește ipotecă asumabilă. Acest tip de transfer îi permite cumpărătorului de locuințe să preia creditul ipotecar al vânzătorului și, odată cu acesta, rata ipotecară veche – mult mai mică. Cumpărătorul primește o casă mai accesibilă. Vânzătorul obține un punct de marketing care ar putea duce la mai multe oferte și poate chiar la un preț de vânzare mai mare. Și piața strânsă de locuințe devine puțin mai relaxată, datorită creșterii vânzărilor de case.
Aproximativ 6 milioane de case din SUA au atât o ipotecă asumabilă, cât și o rată a dobânzii sub 5%, conform unei estimări realizate de Assume List, care îi ajută pe cumpărători să găsească aceste case de vânzare și să navigheze în procesul de cumpărare.
Dar există câteva avertismente. În primul rând, nu toate creditele ipotecare se califică pentru acest tip de transfer – și chiar și atunci când o fac, cumpărătorii și vânzătorii nu realizează întotdeauna acest lucru. În al doilea rând, procesul poate dura mult timp și necesită un avans substanțial în numerar.
Vânzătorii își dau seama rareori că au o ipotecă asumabilă
În timp ce majoritatea creditelor ipotecare convenționale nu sunt asumabile, ipotecile susținute de guvern sunt. Acestea includ împrumuturile VA sau cele acordate prin Departamentul Afacerilor Veteranilor, ceea ce înseamnă că sunt adesea legate de casele deținute de veterinari. Pot fi transferate și împrumuturile FHA, de la Federal Housing Administration, care deseori merg către cumpărătorii de case pentru prima dată fără o tonă de numerar. Aproximativ 18% dintre creditele ipotecare noi emise în 2020 au fost împrumuturi VA și FHA.
Dar puțini dintre acești proprietari își dau seama că au opțiunea de a transfera ipoteca – și nici potențialii lor cumpărători.
„Oamenii pur și simplu nu știau că există o oportunitate pentru ei de a economisi literalmente zeci, uneori sute de mii de dolari”, spune Jerry Devlin, fondatorul Assume Loans, un nou tip de companie imobiliară care ajută cumpărătorii și vânzătorii să facă aceste transferuri.
Companii ca a lui au apărut să lucreze la credite ipotecare acceptabile. Unii își oferă propriile site-uri web unde cumpărătorii pot căuta liste de case care oferă credite ipotecare acceptabile, cum ar fi concurentul Roam, care folosește AI pentru a le identifica.
O căutare recentă pe Roam de case din Houston, Texas, a arătat 433 de înregistrări cu o ipotecă asumabilă și o rată de 3% sau mai mică. O căutare pe Zillow, care se bazează pe auto-raportarea vânzătorului dacă ipoteca poate fi transferată, a scos la iveală doar trei.
„De multe ori, prima dată când un vânzător aude că are o ipotecă asumabilă este de la un cumpărător cu Roam”, spune Raunaq Singh, fondatorul și CEO-ul Roam.
Companiile de credite ipotecare au puține motive să faciliteze procesul
În ciuda economiilor, acest tip de transfer ipotecar este rar. Una dintre cele mai mari provocări este cât de mult poate dura procesul.
Prin lege, companiile de servicii ipotecare au 45 de zile pentru a evalua creditul cumpărătorului pentru a aproba transferul. Realitatea este că poate dura luni de zile, spune Craig O’Boyle, președintele Assumption Solutions, o altă companie care ajută cumpărătorii și vânzătorii să transfere credite ipotecare.
FHA permite administratorilor să perceapă comisioane de până la 1.800 USD, dar aceste companii pot câștiga mult mai mulți bani prin începerea unui nou împrumut la rata mai mare de astăzi, în loc să transfere unul mai vechi la o rată mai mică, spune O’Boyle.
„Dacă un creditor poate scăpa de o rată de 2,5% și poate împrumuta bani la 6,5%, cred că ar prefera să facă asta”, spune el.
În schimbul unei taxe, companii precum Assumption Solutions ajută la accelerarea procesului, de exemplu, presând administratorul să respecte această cerință de 45 de zile.
Brendan Burroughs, un șofer de servicii alimentare, a apelat la Assume Loans după ce a rămas blocat în încercarea de a-și asuma o ipotecă pentru un apartament cu patru dormitoare din Florida, cu o rată de 2,5%. El a spus că un ofițer de împrumuturi de la compania sa de credite ipotecare, domnul Cooper, i-a spus că 1.500 de oameni îl devansează și au nevoie de ajutor cu ipotecile, așa că va trebui să aștepte. Apoi nu a auzit nimic de la service timp de o lună.
Când s-a plâns de asta într-o postare pe Reddit, comentatorii au spus că ar trebui să se aștepte să mai aștepte luni. Dar odată ce s-a înscris la Assume Loans, spune el, servicerul său l-a sunat în trei zile.
„Am fost împins de la locul 1.500 la numărul 1”, spune Burroughs.
Într-o declarație trimisă prin e-mail către NPR, un purtător de cuvânt al companiei ipotecare Mr. Cooper a respins afirmația lui Burroughs că cazul său a fost mutat din cauza implicării Assume Loans. În schimb, ei au afirmat că transferul lui Burroughs corespundea cronologiei industriei și că lucrul cu Assume Loans a însemnat că i se plătesc „taxe inutile pentru serviciile pe care proprietarii de case le pot realiza singuri fără niciun cost”.
Creditele ipotecare asumabile necesită adesea un avans de șase cifre
Cealaltă mare provocare a transferului unui credit ipotecar este că prețurile caselor au crescut cu 54% din ianuarie 2020. Așadar, o ipotecă originală făcută atunci când locuința era mai ieftină nu va mai acoperi prețul aceleiași case astăzi.
Este la latitudinea cumpărătorului să facă diferența. Și asta poate însemna un avans uriaș.
Imaginați-vă o casă care s-a vândut cu 500.000 USD în 2021 și se vinde astăzi cu 700.000 USD. Doar asta reprezintă o diferență de 200.000 de dolari.
Și asta nici măcar nu ține cont de cât de mult din ipoteca a fost deja plătită prin plățile lunare ale actualului proprietar și propriul avans inițial. Acest lucru poate produce un decalaj și mai mare între valoarea creditului ipotecar existent și ceea ce noul cumpărător trebuie să plătească.
Cumpărătorul ar putea obține un împrumut secundar, dar acestea sunt greu de găsit, mai ales pentru o cifră atât de mare. Și au adesea dobânzi mari. În schimb, cumpărătorul acoperă adesea acest decalaj cu un avans în numerar.
Aceasta este o întindere pentru mulți cumpărători, spune Laurie Goodman, fondatoarea Centrului pentru Politici Finanțe Locuințe de la Institutul Urban. Dacă ideea este de a elibera casele de început pentru familiile tinere, spune ea, acestea sunt „ultimele persoane care pot veni cu 200.000 de dolari în plus în numerar”.
Burroughs a fost norocos. Avea nevoie de un avans de 105.000 de dolari pentru casa din Florida pe care o dorea. Dar a reușit să o acopere datorită unor investiții timpurii în acțiunile Tesla și Nvidia.
Astăzi, rata lui ipotecară este semnificativ mai mică decât cea a colegului său de muncă, care plătește 3.200 de dolari pe lună pentru o casă de model similar. „Ipoteca mea este literalmente jumătate din aceasta”, spune Burroughs.
Fără ipoteca asumabilă, spune Burroughs, probabil că ar mai locui cu socrii săi și ar continua să caute o casă pe Zillow.
O modalitate de a debloca piața imobiliară
Cumpărătorii pentru prima dată se confruntă cu o piață imobiliară strânsă. Mulți proprietari de case începători nu sunt dispuși să vândă și să treacă la proprietăți mai mari, chiar dacă familiile lor și-au depășit casele, deoarece și-ar pierde rata ipotecară scăzută. Rata de rotație a locuințelor din SUA este aproape de cel mai scăzut nivel din ultimii 25 de ani.
Într-o lucrare recentă, Groundwork Collaborative, un think tank de stânga, susține că asumarea mai multor credite ipotecare convenționale va ajuta la slăbirea blocajului pieței imobiliare.
De asemenea, pledează pentru ca ipotecile „portabile” să devină o opțiune, în care un vânzător își poate lua ipoteca existentă și rata scăzută cu ei la noua locuință.
„Pe termen lung, cauza inaccesibilității locuințelor în Statele Unite este că nu avem suficientă ofertă de locuințe. Dar nu puteți pocni degetele și construi peste noapte 3 milioane de case noi”, spune Bharat Ramamurti, coautor al lucrării și fostul director adjunct al Consiliului Economic Național al Casei Albe sub administrația Biden. „Acest tip de politică vă oferă șansa de a o aborda pe termen scurt”.
În noiembrie, directorul Agenției Federale pentru Finanțarea Casei, Bill Pulte, a postat pe X că Fannie Mae și Freddie Mac, care garantează credite ipotecare și le împachetează pentru investitori, caută să facă credite ipotecare acceptabile sau portabile.
Dar Goodman, de la Institutul Urban, nu crede că ipotecile acceptabile pot face mare lucru pentru a debloca piața imobiliară. Avansul este o barieră prea mare, mai ales pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă, crede ea.
„Poți obține o afacere bună dacă ai mulți bani de pus jos”, spune Goodman. „Problema este că nu sunt mulți oameni care pot face asta”.
Unii cumpărători sunt încă dispuși să plătească în avans pentru o rată scăzută
În 2025, agentul imobiliar Charles Johnson a folosit o ipotecă asumabilă pentru a cumpăra un duplex din Minneapolis pe care altfel nu și-ar fi putut permite. L-a luat pentru o dobândă sub 3%.
Dar Johnson rareori le spune clienților săi despre creditele ipotecare acceptabile, deoarece nu este o opțiune realistă pentru majoritatea dintre ei. Nu numai că au nevoie de mulți bani și răbdare, dar cumpărătorii nu pot fi pretențioși, pentru că atât de puține case se califică.
„Ar fi ca o momeală și un comutator”, a spus Johnson. „Sunt un mare susținător al acesteia, dar este atât de îngust. Pur și simplu nu vreau să manipulez oamenii.”
Dar Michael Lorino, fondatorul și CEO-ul Assume List, a spus că mulți cumpărători sunt oricum dispuși să o facă. El a spus că a ajutat personal clienții să navigheze în aproximativ 40 de ipoteze în ultimii trei ani și a ajutat la sute de alte transferuri. Pentru cumpărătorii care o pot face să funcționeze, merită bătaia de cap pentru șansa de a redeschide acea fereastră de aur în care tarifele erau mult mai mici.
„Du-te și întreabă un cumpărător de casă dacă vrea să economisească bani la achiziția unei case, nu-i așa? Sută la sută dintre cumpărători doresc să facă asta”, a spus Lorino. „Nu lipsește cererea”.
