Dezvoltatorul Walnut Capital din Pittsburgh a declarat joi Consiliului de Ajustare Zonal al orașului că dorește o scutire de la regulile care impun ca dezvoltarea mult așteptată din Oakland să includă locuințe la prețuri accesibile.
Dar indiferent de ce decide consiliul de administrație, lupta lungă cu privire la politica de zonare incluzivă a orașului pare să continue.
Zonarea incluziunii, sau IZ, necesită noi dezvoltări în cartierele desemnate pentru a pune deoparte un procent de unități de locuințe care sunt accesibile pentru persoanele cu niveluri de venituri mai mici. Înființată în 2019 pentru piața imobiliară în creștere vertiginoasă din Lawrenceville, sa extins în Bloomfield, Polish Hill și părți din Oakland în timpul administrației fostului primar Ed Gainey.
Proiectul lui Walnut din Oakland, numit The Caroline și situat pe McKee Place, a început cu regulile IZ în vigoare. Dar joi, avocatul Walnut Jonathan Kamin a spus că dezvoltatorul încă speră să le ridice.
„Deoarece acesta este un proiect de locuințe pentru studenți și datorită capacității clientului meu de a-l duce la bun sfârșit, am reușit să-l facem să funcționeze și de aceea proiectul este în construcție”, a spus Kamin. „Dar este o provocare foarte dificilă să (așezați) pe oamenii care doresc să dezvolte locuințe în Pittsburgh.”
Nu toți cei prezenți au fost impresionați de acest argument.
Andrea Boykowycz, director executiv al Oakland Planning & Development Corporation, a spus că a fost surprinsă de „nebunul de care este nevoie pentru a cere o modificare a unei legi doar pentru că nu vă place”.
„Walnut Capital a întreprins acest proiect cu deplină cunoștință de cauză că va fi guvernat de suprapunerea în zona incluziunii”, a spus Boykowycz.
Încercarea lui Kamin de a respinge cererea IZ pentru proiectul Caroline cu 11 etaje și 159 de unități face parte dintr-o strategie juridică mai amplă – una care ar putea încă submina politica peste tot în oraș.
Asociația Constructorilor din Metropolitan Pittsburgh a contestat politica dând în judecată orașul în instanța federală în 2022. În procesul său, BAMP a susținut că politica a încălcat drepturile de proprietate ale dezvoltatorilor, forțându-i să absoarbă costurile inițiativei de locuințe la prețuri accesibile a orașului.
Procesul acela a fost dat afară la sfârșitul anului trecut. Un judecător a hotărât că o instanță nu poate decide dacă politica a fost aplicată ilegal până când dezvoltatorii nu au epuizat alte eforturi pentru a o evita, cum ar fi solicitarea unei renunțări.
După cum a recunoscut Kamin, Walnut cere consiliului de administrație o astfel de derogare să „bifeze, în esență, căsuța respectivă, astfel încât Asociația Constructorilor să își poată continua procesul și să ajungă efectiv la… valabilitatea ordonanței”.
Și chiar dacă consiliul îi acordă renunțarea lui Walnut, a adăugat el, un alt dintre „sute de membri” ai BAMP ar aduce contestația înapoi la tribunalul federal.
Kamin a spus că regulile IZ, care ar cere ca 10% din unitățile proiectului să fie accesibile, l-ar costa pe Walnut aproape 4,9 milioane de dolari. El a spus că, chiar dacă dezvoltatorii respectă o regulă pe care o consideră ilegală pentru a începe un proiect, nu ar trebui să fie ținuți la ea.
„Doar pentru că un oraș a adoptat o ordonanță nu înseamnă că este legală. Această ordonanță este ilegală, neconstituțională și da, își va avea ziua în instanță”, a spus el.
Mai mulți membri ai comunității au îndemnat consiliul să respingă cererea de renunțare și criticile lui Kamin privind zonarea incluziunii.
„Este de neconceput ca investitorii și creditorii Walnut Capital pentru un proiect de această amploare să aprobe finanțarea construcției pentru un proiect care este imposibil de dezvoltat conform cerințelor existente de zonare”, a spus Dave Breingan de la Lawrenceville United. Organizația de promovare a cartierului a sprijinit de mult timp zonarea incluziunii.
Boykowycz, din grupul Oakland, a contestat, de asemenea, afirmația lui Kamin că The Caroline ar trebui să fie scutită de cerințe, deoarece ar oferi locuințe pentru studenți.
„Modul în care este scrisă legea IZ a orașului, de fapt nu exclude studenții”, a spus ea. „O proporție considerabilă din publicul țintă pentru această dezvoltare întrunește de fapt criteriile de venit.”
Consiliul de zonare i-a acordat lui Walnut Capital și oricăror opozitori două săptămâni pentru a transmite informații suplimentare. Decizia consiliului urmează să fie dată 45 de zile mai târziu.
